Головне, що варто зрозуміти перед вибором банку: ставку, строк і мінімальний перший внесок за програмою єОселя встановлює не банк, а Постанова Кабінету Міністрів України №856. Ці межі однакові в усіх уповноважених банках, і жоден із них не може за них вийти. Але це саме межі: 240 місяців — максимальний строк, а 10% і 20% — мінімальний внесок, тож конкретний банк може схвалити коротший строк або зажадати більший внесок. Тому питання «в якому банку нижча ставка» відповіді не має. А питання «в якому банку її швидше і дешевше оформити» — має, і саме про нього цей гайд.
Що визначає держава, а що — банк
Банк у програмі — це «уповноважений суб’єкт». Він видає кредит на умовах, які вже прописані в Постанові, а різницю між пільговою і базовою ставкою компенсує оператор програми, ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» («Укрфінжитло»).
| Параметр | Хто встановлює | Значення |
|---|---|---|
| Процентна ставка | Постанова №856 | 7% базова, або 3% компенсована для пріоритетних категорій — перші 10 років; з 11-го року відповідно 10% і 6% |
| Максимальний строк | Постанова №856 | 240 місяців (20 років) |
| Мінімальний перший внесок | Постанова №856 | 10% — позичальнику до 25 років включно; 20% — від 26 років |
| Гранична вартість 1 м² | Постанова №856 + Мінрозвитку | опосередкована вартість спорудження житла в регіоні, збільшена вдвічі |
| Нормативна площа квартири | Постанова №856 | 52,5 м² на одну особу; 73,5 м² на сімʼю з двох або трьох; +21 м² з четвертого члена; максимум 115,5 м² |
| Стеля комісій банку | Постанова №856 | сукупно за весь строк — не більш як 1% суми наданого кредиту |
| Стеля страхового тарифу | Постанова №856 | 0,25% на рік вартості предмета іпотеки; 1,25%, якщо додано ризик пошкодження внаслідок воєнних дій |
| Рішення видати кредит | банк | власна кредитна оцінка за внутрішніми нормативними документами банку |
| Де саме в межах стелі стоять комісії | банк | від нуля до максимуму — саме тут виникає різниця у витратах |
| Оцінювачі та страхові | банк | у кожного банку свій акредитований перелік |
Звідси головний практичний висновок: відповідність категорії за програмою і схвалення кредиту — це дві різні перевірки. Першу робить Постанова, другу — банк за власними правилами. Пройти першу і не пройти другу цілком можливо, і це не привід вважати, що «програма не працює», — це привід спробувати інший банк.
Повний список банків-партнерів (серпень 2026)
Уповноважені банки — це ті, з якими «Укрфінжитло» уклало Генеральну угоду за програмою. Станом на серпень 2026 їх десять:
- Ощадбанк — державний, найширша мережа відділень по країні
- ПриватБанк — державний, найбільша роздрібна клієнтська база
- Укргазбанк — державний
- Sense Bank
- Sky Bank
- BISBANK
- Глобус Банк
- РАДАБАНК
- Банк Кредит Дніпро
- ТАСКОМБАНК
Чим банки реально відрізняються
П’ять речей, за якими має сенс порівнювати, коли ставка і строк уже однакові.
1. Швидкість розгляду. Кредитне рішення ухвалює банк, і саме тут різниця відчутна — від кількох днів до кількох тижнів. На ринку, де квартиру можуть продати іншому покупцеві за тиждень, швидкість коштує дорожче, ніж здається.
2. Мережа відділень і канал подання. Заявка подається онлайн, але угода завершується фізично — у нотаріуса, з підписанням кредитного та іпотечного договорів. Якщо ви не в обласному центрі, наявність відділення поруч перестає бути дрібницею.
3. Комісії — стеля спільна, конкретна цифра ні. Постанова обмежує комісії за надання та обслуговування кредиту сукупно за весь строк договору 1% суми наданого кредиту (для договорів від 1 вересня 2023 року). На кредит 2 000 000 ₴ це максимум 20 000 ₴ — і банк має право взяти менше або не брати нічого. Питайте цифру прямо і письмово: вона не входить у «3% або 7%», і саме через неї два банки з однаковою ставкою дають різну підсумкову суму витрат. Будь-які інші комісії кредитора Постанова прямо забороняє.
4. Список акредитованих оцінювачів. Сума кредиту рахується від оціночної вартості житла, а не від ціни в оголошенні. Якщо ціна в договорі купівлі-продажу перевищує оцінку, різницю ви доплачуєте власними коштами до укладення кредитного договору. Тому оцінювач — не формальність, а цифра, від якої залежить, скільки грошей потрібно мати на руках. Перелік акредитованих оцінювачів у кожного банку свій.
5. Страхування — теж зі стелею. Предмет іпотеки страхується обовʼязково на повну оціночну вартість, і банк пропонує власний список страхових. Тариф обмежений Постановою: 0,25% на рік вартості предмета іпотеки у базовому варіанті і 1,25% на рік, якщо ви додасте покриття ризиків пошкодження внаслідок воєнних дій. На квартиру 2 500 000 ₴ це 6 250 ₴ або 31 250 ₴ на рік — різниця у пʼять разів, і це ваш вибір, а не вимога банку: воєнні ризики Постанова називає добровільним доповненням. Правила програми також прямо забороняють вимагати придбання сторонніх послуг, які не є обовʼязковими за законом або за суттю угоди, — пропозицію «оформіть у нас заразом ще й це» можна відхиляти.
Як подають заявку і де в цьому процесі зʼявляється банк
Вхідна точка одна для всіх банків — застосунок або портал «Дія» чи офіційний портал програми. Далі послідовність така: попередня заявка і вибір банку → перевірка відповідності умовам програми → кредитна оцінка банку → пошук житла і його перевірка на відповідність вимогам (площа, гранична вартість м², вік будинку) → оцінка нерухомості → нотаріальне посвідчення договорів і реєстрація іпотеки → видача кредиту.
Один нюанс, який часто стає неприємною несподіванкою: права відмовитися від договору протягом 14 календарних днів тут немає. Звичайне споживче кредитування таке право дає, але іпотека за єОселею забезпечена нотаріально посвідченим договором іпотеки, тому це виключення не поширюється. Порахуйте платіж до походу до нотаріуса — у калькуляторі єОселя це займає хвилину.
Що буде, якщо банк передасть ваш кредит «Укрфінжитлу»
Постанова №856 дозволяє уповноваженому банку відступити сформований кредитний портфель оператору програми. Якщо це станеться з вашим кредитом, банк письмово повідомить вас про відступлення і про нові платіжні реквізити, а вигодонабувача за договором страхування замінять на «Укрфінжитло».
Умови кредиту при цьому не змінюються — ані ставка, ані строк, ані графік. За моделлю, яку описує «Укрфінжитло», приймання платежів, довідки і виписки залишаються за банком, що уклав з оператором договір доручення на супровід. Конкретний порядок подальших платежів визначає письмове повідомлення про відступлення — перед першою оплатою звірте в ньому кредитора і реквізити.
Це не гіпотетична норма: станом на серпень 2026 «Укрфінжитло» називає сімох банків, які вже відступили або відступають кредитні договори — Sky Bank, BISBANK, РАДАБАНК, Банк Кредит Дніпро, Глобус Банк, Укргазбанк і ТАСКОМБАНК. Ощадбанк, ПриватБанк і Sense Bank у цьому переліку відсутні. Для вибору банку це другорядний критерій — умови захищені Постановою в обох випадках, — але знати про можливу зміну реквізитів варто заздалегідь.
Поширені запитання
У якому банку єОселя вигідніша?
Ставка однакова скрізь — її встановлює Постанова №856, а не банк. Але 240 місяців це максимальний строк, а 10% і 20% — мінімальний внесок, тому фактична пропозиція банку може бути жорсткішою. Порівнювати варто за повною вартістю оформлення: швидкість розгляду, фактична комісія в межах стелі 1%, перелік акредитованих оцінювачів і страхових, доступність відділення.
Які банки видають єОселю у 2026 році?
Станом на серпень 2026 уповноважених банків десять: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Sense Bank, Sky Bank, BISBANK, Глобус Банк, РАДАБАНК, Банк Кредит Дніпро і ТАСКОМБАНК. Перелік змінюється — актуальний склад дивіться на сайті «Укрфінжитла» або в «Дії».
Чи може банк відмовити, якщо я підхожу під категорію?
Так. Відповідність категорії за Постановою і схвалення кредиту — дві різні перевірки. Другу банк робить за власними внутрішніми правилами: доходи, кредитна історія, боргове навантаження. Відмова одного банку не закриває програму — можна подати в інший.
Скільки банк може взяти комісії за єОселею?
Не більш як 1% суми наданого кредиту сукупно за весь строк договору — це стеля з Постанови №856 для договорів від 1 вересня 2023 року. На кредит 2 000 000 ₴ — максимум 20 000 ₴, і банк має право взяти менше. Інші комісії кредитора та примус купувати сторонні послуги заборонені.
Чи можна відмовитися від договору протягом 14 днів?
Ні. Зобовʼязання забезпечене нотаріально посвідченим договором іпотеки, тому 14-денне право відмови від споживчого кредиту тут не діє. Ідеться саме про односторонню відмову протягом 14 днів — дострокове погашення та інші передбачені договором способи припинення зобовʼязання лишаються доступними.
Скільки банків можна розглядати одночасно?
Формального обмеження в Постанові немає, але кожне звернення за кредитом лишає слід у кредитній історії, а бюро кредитних історій отримує інформацію і про прострочення за вже виданим кредитом. Розумніше визначитися з двома-трьома банками за критеріями вище, ніж подавати всюди.
Джерела
- Постанова КМУ №856 від 02.08.2022 — умови програми: ставка (п.10 пп.1), строк і перший внесок (п.10 пп.4–5), розрахунок суми кредиту (п.10 пп.6), стеля комісій 1% (п.10 пп.7), страхування і стеля тарифу (п.10 пп.8–9), витрати позичальника (п.10 пп.10), заборона нав’язаних послуг (п.10 пп.11), відступлення портфеля (п.21).
- «Укрфінжитло» — сторінка програми єОселя — оператор програми: перелік банків, з якими укладено Генеральну угоду, і перелік банків, які відступили кредитний портфель.
- Портал «Дія» — подання заявки і актуальні параметри.
- Методологія WiseCalc — ануїтетна формула, яку використовує калькулятор.
Написав і переглянув Віталій Куровський, software engineer (20 років у retail-технологіях). Востаннє переглянуто 6 серпня 2026. Умови програми змінюються — звіряйте з офіційним джерелом.