Мінімальний перший внесок за єОселею — 10% вартості предмета іпотеки для позичальника віком до 25 років включно і 20% для позичальника віком від 26 років. Це прямо прописано в Постанові КМУ №856. Далі починається те, чого немає в жодному банері: сума, яку треба реально мати на руках у день угоди, майже завжди більша за ці 10% чи 20%. Розберемо, з чого вона складається.
Дві ставки внеску і межа у 26 років
Межа проходить по віку позичальника на дату укладення договору: до 25 років включно — 10%, від 26 — 20%. Різниця більша, ніж здається, і працює в обидва боки.
| Квартира 2 500 000 ₴ | Вік до 25 | Вік від 26 |
|---|---|---|
| Перший внесок | 250 000 ₴ (10%) | 500 000 ₴ (20%) |
| Сума кредиту | 2 250 000 ₴ | 2 000 000 ₴ |
| Платіж 1–10 рік, ставка 3% | 12 478 ₴ | 11 092 ₴ |
| Платіж 1–10 рік, ставка 7% | 17 444 ₴ | 15 506 ₴ |
| Разом за 20 років, ставка 3% → 6% | 3 219 061 ₴ | 2 861 388 ₴ |
| Разом за 20 років, ставка 7% → 10% | 4 475 838 ₴ | 3 978 523 ₴ |
Молодший позичальник заходить в угоду з удвічі меншою сумою на руках — але платить на 1 386 ₴ більше щомісяця за ставкою 3% і віддає на 357 673 ₴ більше за 20 років. За ставкою 7% різниця у підсумку — 497 315 ₴. Це не аргумент проти 10%: для більшості 25-річних питання стоїть як «зараз або ніколи», і додаткові 250 000 ₴ на руках просто відсутні. Але це та цифра, яку варто побачити до підписання.
Чому «20% від ціни» — це нижня межа, а не сума до сплати
Постанова містить кілька правил, які тихо збільшують вашу частку. Жодне з них не порушує «20 відсотків» — вони просто додаються поверх.
Правило 1: ціна вища за оцінку — різницю платите ви. Якщо вартість житла за договором купівлі-продажу перевищує оціночну вартість зі звіту оцінювача, сума перевищення сплачується позичальником за рахунок власних коштів до укладення кредитного договору, а сума кредиту рахується від оцінки. Квартира за 2 700 000 ₴ з оцінкою 2 500 000 ₴ означає 200 000 ₴ додатково до внеску — і саме через це список акредитованих оцінювачів у банку варто дивитися ще до авансу продавцю.
Правило 2: ціна нижча за оцінку — кредит рахується від ціни. Дзеркальна ситуація працює не на вашу користь: сума кредиту не може перевищувати ціну за договором, зменшену на розмір першого внеску. «Домовитися про меншу ціну в договорі» тут не економить нічого.
Правило 3: земельна ділянка — окремо і власними коштами. Купуєте будинок? Вартість ділянки, на якій він стоїть, не може бути включена до суми кредиту і сплачується вами до моменту видачі кредиту. У приміських котеджних масивах ділянка — це відчутна частина ціни, і вона повністю ваша.
Правило 4: перевищення норми покривається внеском. Перевищення граничної вартості 1 м² та нормативної площі житла покривається позичальником за рахунок першого внеску. На практиці стандартні 10% або 20% зазвичай уже перекривають це перевищення — але тільки якщо квартира взагалі проходить за трьома стелями нижче.
Три стелі, які вирішують, чи проходить квартира
Це і є справжній фільтр програми — не сума кредиту, а допустимість обʼєкта. Позначимо
P — гранична вартість 1 м² (опосередкована вартість спорудження житла у вашому
регіоні за даними Мінрозвитку, збільшена вдвічі), N — нормативна площа для вашої
сімʼї.
- Площа — не більш ніж
N + 10%, і тільки для житла, прийнятого в експлуатацію не раніше ніж за три роки до договору. Для старшого житла перевищення норми не допускається взагалі. - Вартість 1 м² — не більш ніж
P + 10%. - Загальна вартість — не більш ніж
P × N + 10%. Ця стеля найчастіше і зупиняє угоду: два перші допуски можуть виконуватися, а добуток — ні.
Понад це — жорстка межа без винятків: квартира площею більш ніж 115,5 м² або житловий будинок більш ніж 125,5 м² за програмою не кредитуються.
Нормативна площа залежить від складу сімʼї: для квартири — 52,5 м² на одну особу, 73,5 м² на сімʼю з двох або трьох осіб і додатково 21 м² на кожного наступного члена сімʼї починаючи з четвертого. Для житлового будинку норми вищі: 62,5 м² · 83,5 м² · +21 м². Деталі — у гайді про категорії та умови.
Що ще треба мати на руках, крім внеску
Постанова прямо перелічує витрати, які несе позичальник: оформлення права власності, страхування предмета іпотеки, оцінка та послуги нотаріуса. Плюс комісія банку. Порядок величин на угоді 2 500 000 ₴ з кредитом 2 000 000 ₴:
- Комісія банку — не більш як 1% суми кредиту сукупно за весь строк договору, тобто до 20 000 ₴. Може бути й нуль — питайте цифру письмово.
- Страхування предмета іпотеки — обовʼязкове, на повну оціночну вартість. Тариф не більш як 0,25% на рік, тобто 6 250 ₴ за перший рік. З добровільним покриттям ризиків воєнних дій стеля 1,25% — 31 250 ₴ на рік.
- Оцінка нерухомості — за прайсом акредитованого оцінювача.
- Нотаріус і реєстрація права власності — за тарифами нотаріуса та державного реєстратора.
Разом це зазвичай десятки тисяч гривень поверх внеску. І, на відміну від внеску, ці гроші не зменшують тіло кредиту — вони просто витрачаються.
Чим можна заплатити внесок, крім власних заощаджень
Постанова допускає кілька джерел, і про них рідко згадують:
- Житловий сертифікат за програмою компенсації за знищені обʼєкти нерухомого майна — можна використати один або кілька.
- Житловий ваучер для окремих категорій внутрішньо переміщених осіб, які проживали на тимчасово окупованій території.
- Компенсація від роботодавця або заінтересованої сторони — першого внеску або його частини, а також частини процентної ставки чи частини тіла кредиту.
- Регіональні та місцеві іпотечні програми за рахунок місцевих бюджетів.
Поширені запитання
Скільки становить перший внесок за єОселею?
Мінімум 10% вартості предмета іпотеки, якщо позичальнику до 25 років включно, і мінімум 20% від 26 років. Це нижня межа: оцінка, нотаріус, реєстрація, страхування першого року і комісія банку сплачуються понад неї.
Від якої суми рахується 10% або 20% — від ціни чи від оцінки?
Від вартості предмета іпотеки. Якщо ціна за договором вища за оцінку, різницю ви доплачуєте власними коштами до укладення кредитного договору, а кредит рахується від оцінки. Якщо ціна нижча — кредит не може перевищувати ціну мінус внесок.
Чи входить вартість земельної ділянки в кредит?
Ні. Вартість ділянки під будинком не включається до кредиту і сплачується власними коштами до моменту видачі кредиту.
Чи можна сплатити перший внесок не власними грошима?
Так: житловим сертифікатом за компенсацію за знищене житло, житловим ваучером для окремих категорій ВПО, компенсацією від роботодавця чи заінтересованої сторони або через регіональну чи місцеву іпотечну програму.
Джерела
- Постанова КМУ №856 від 02.08.2022 — мінімальний внесок 10%/20% і правила «ціна проти оцінки» (п.10 пп.5), гранична сума кредиту, нормативні площі, вартість земельної ділянки, допуски +10% і жорсткі межі 115,5 / 125,5 м² (п.10 пп.6), стеля комісій (п.10 пп.7), страхування і тариф (п.10 пп.8–9), витрати позичальника (п.10 пп.10), компенсація від роботодавця та місцеві програми (п.11).
- Постанова КМУ №794 від 17.06.2026 — чинна редакція нормативних площ і правил щодо земельної ділянки.
- Методологія WiseCalc — ануїтетна формула та порядок розрахунку.
Написав і переглянув Віталій Куровський, software engineer (20 років у retail-технологіях). Востаннє переглянуто 6 серпня 2026. Умови програми змінюються — звіряйте з офіційним джерелом.