За ставкою порівнювати немає чого: єОселя дешевша за ринкову іпотеку в рази, і різниця за 20 років перевищує саму суму позики. Реальне питання інше — чи проходите ви і обрана квартира за умовами програми. Нижче спершу цифри, потім чесний перелік ситуацій, у яких відповідь «ні» і доводиться йти на ринок.
Головна цифра
Візьмемо однаковий кредит: 2 000 000 ₴ на 240 місяців (максимальний строк за програмою), ануїтетні платежі. Ринкову ставку беремо як номінальну фіксовану на весь строк: 20% як середину, 18% і 22% як межі діапазону. Це модельне припущення станом на серпень 2026, а не котирування конкретного банку.
| Сценарій | Платіж 1–10 рік | Платіж 11–20 рік | Разом за 20 років | Переплата |
|---|---|---|---|---|
| єОселя 3% → 6% | 11 092 ₴ | 12 753 ₴ | 2 861 388 ₴ | 861 388 ₴ |
| єОселя 7% → 10% | 15 506 ₴ | 17 648 ₴ | 3 978 523 ₴ | 1 978 523 ₴ |
| Ринок 18% | 30 866 ₴ | 30 866 ₴ | 7 407 895 ₴ | 5 407 895 ₴ |
| Ринок 20% | 33 976 ₴ | 33 976 ₴ | 8 154 358 ₴ | 6 154 358 ₴ |
| Ринок 22% | 37 141 ₴ | 37 141 ₴ | 8 913 888 ₴ | 6 913 888 ₴ |
Проти ринку під 20% єОселя за ставкою 3% економить близько 5,29 млн ₴ за строк кредиту, за ставкою 7% — близько 4,18 млн ₴. У щомісячному вимірі на старті це 22 884 ₴ і 18 470 ₴ різниці — для більшості сімей саме ця цифра, а не підсумкова переплата, вирішує, чи взагалі можливий цей кредит.
Чому в таблиці дві ставки, а не одна
Пільгова ставка за єОселею діє не весь строк кредиту. Постанова №856 прописує це прямо: базова ставка становить 7% річних протягом десяти років з дати укладення кредитного договору і 10% річних починаючи з першого календарного дня одинадцятого року. Для пільгових категорій компенсована ставка так само двоступенева — до 3% перші десять років і до 6% з одинадцятого.
Практично це означає, що на одинадцятому році платіж перераховується на залишок боргу за новою ставкою і зростає приблизно на 15%: з 11 092 ₴ до 12 753 ₴ у сценарії 3% → 6% і з 15 506 ₴ до 17 648 ₴ у сценарії 7% → 10%. Це не штраф і не покарання — це закладено в програму від початку. Але це та обставина, якої немає в жодному рекламному банері, і яку варто закласти в сімейний бюджет заздалегідь.
Коли ринкова іпотека все-таки виграє
За ставкою — ніколи. Ринок виграє тоді, коли єОселя не підходить, і таких ситуацій більше, ніж здається.
1. Житло старше за дозволений вік. Для загальної категорії (ставка 7%) вторинне житло має бути прийняте в експлуатацію не раніше ніж за три роки до дати договору. Для пільгових категорій 3% у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій і Херсонській областях, а також для внутрішньо переміщених осіб по всій країні межа — 20 років. Квартира в будинку 1980-х під 7-відсоткову ставку просто не пройде.
2. Площа або вартість м² перевищують норму. Перевищення допускається лише в межах 10% — і по площі лише для житла, прийнятого в експлуатацію не раніше ніж за три роки до дати договору; для старшого житла перевищення площі не допускається взагалі. Те, що вкладається в цей допуск, покривається за рахунок першого внеску — тобто ваш внесок зростає на цю суму понад звичайні 10% або 20%. А квартира на 15 м² більша за норму в допуск уже не вкладається: такий обʼєкт не можна зробити придатним доплатою — його просто не візьмуть у програму. Понад це діє жорстка межа: квартиру більшу за 115,5 м² і будинок більший за 125,5 м² за програмою не кредитують незалежно від складу сімʼї.
3. Потрібна сума більша за граничну. Гранична сума кредиту — це добуток граничної вартості 1 м² (опосередкована вартість спорудження житла в регіоні, збільшена вдвічі) на нормативну площу. Якщо фактичні показники менші за нормативні, у розрахунок беруться менші. Верхня межа програми жорстка: квартира понад 115,5 м² або будинок понад 125,5 м² не кредитуються взагалі.
4. Ви вже маєте житло, площа якого дорівнює нормі або перевищує її. Тоді ви поза програмою — і питання вибору не стоїть. Виняток: житло на територіях активних бойових дій і на тимчасово окупованих територіях із переліку Мінрозвитку, а також знищене житло, у цьому підрахунку не враховуються.
5. Купуєте будинок із земельною ділянкою. Вартість ділянки не включається в суму кредиту і сплачується власними коштами до видачі кредиту. Окремі ринкові іпотечні продукти включають вартість ділянки в кредит — це треба перевіряти в умовах конкретного банку.
6. Потрібна швидкість. Перевірка відповідності програмі, оцінка, узгодження обʼєкта — це тижні. Якщо продавець не готовий чекати, ринкова іпотека іноді єдиний варіант, який встигає.
Що з’їдає частину різниці
Ставка — не вся вартість кредиту. Постанова обмежує додаткові витрати, але не скасовує їх:
- Комісії банку — сукупно за весь строк не більш як 1% суми кредиту (для договорів від 1 вересня 2023 року). На 2 000 000 ₴ це до 20 000 ₴.
- Страхування предмета іпотеки — обовʼязкове, тариф не більш як 0,25% на рік вартості обʼєкта, або 1,25%, якщо додати покриття ризиків воєнних дій. На квартиру 2,5 млн ₴ це 6 250 ₴ або 31 250 ₴ щороку.
- Оцінка, нотаріус, реєстрація права власності — за рахунок позичальника.
За 20 років максимальна комісія (1% від 2 000 000 ₴ = 20 000 ₴) і страхування за базовим тарифом (0,25% від 2 500 000 ₴ × 20 років = 125 000 ₴) дають близько 145 тис. ₴ — за умови незмінних оціночної вартості й тарифу і без оцінки, нотаріуса та реєстрації. Проти економії у 4–5 млн ₴ на процентах. Вони змінюють картину на кілька відсотків, а не переставляють відповідь.
Поширені запитання
Наскільки єОселя дешевша за звичайну іпотеку?
На кредиті 2 000 000 ₴ на 20 років: 2,86 млн ₴ за ставкою 3%, 3,98 млн ₴ за 7% і 8,15 млн ₴ за ринковою 20%. Різниця — 5,29 млн ₴ і 4,18 млн ₴ відповідно, з урахуванням підвищення ставки з одинадцятого року.
Чи справді ставка за єОселею змінюється через 10 років?
Так. 7% перші десять років і 10% з першого дня одинадцятого року; для пільгових категорій — до 3% і до 6% відповідно. Платіж перераховується на залишок боргу і зростає приблизно на 15%.
Коли звичайна іпотека вигідніша за єОселю?
За ставкою — ніколи. Ринок виграє лише тоді, коли єОселя не підходить: вік житла, перевищення норми площі чи граничної вартості, потрібна сума понад граничну, наявне житло понад норму, купівля будинку з ділянкою або нестача часу.
Чи можна погасити єОселю достроково?
Так, дострокове погашення за програмою дозволене. Чи вигідне воно — залежить від ваших чисел, а не від загального правила: порівняйте гарантовану економію процентів за кредитом з післяподатковою дохідністю альтернативи, врахувавши її ризик, ліквідність і потрібний вам фінансовий резерв. Умови дострокового погашення дивіться у своєму договорі.
Джерела
- Постанова КМУ №856 від 02.08.2022 — ставка і її підвищення з одинадцятого року (п.10 пп.1), строк 240 місяців (п.10 пп.4), розрахунок граничної суми, нормативні площі та вартість земельної ділянки (п.10 пп.6), стеля комісій (п.10 пп.7), страхування і тариф (п.10 пп.8–9), витрати позичальника (п.10 пп.10), вимоги до житла (п.9).
- Укрфінжитло — оператор програми.
- Методологія WiseCalc — ануїтетна формула та порядок розрахунку залишку боргу.
Написав і переглянув Віталій Куровський, software engineer (20 років у retail-технологіях). Востаннє переглянуто 6 серпня 2026. Умови програми змінюються — звіряйте з офіційним джерелом.