Перевірено Віталієм Куровським · software engineer, 20 років у retail tech · востаннє оновлено 11 серпня 2026 · Методологія · Редакційна політика
Іпотека в Україні 2026: ставки банків, ануїтет чи диференціал, скільки коштує кредит на житло
Іпотека — це цільовий кредит на житло під заставу нерухомості. Цей калькулятор допомагає розрахувати кредит на житло за ринковою ставкою: щомісячний платіж, переплату відсотків і загальну суму виплат за тілом і відсотками.
Скільки платити щомісяця за кредитом на житло
Платіж визначають лише три числа — сума кредиту, річна ставка і строк. За ринковими умовами станом на серпень 2026 року (18–22% річних) кредит 2 100 000 ₴ на 20 років коштує від 32 410 ₴ до 38 998 ₴ на місяць. Це стандартні значення калькулятора вище: житло 3 000 000 ₴, перший внесок 30% (900 000 ₴), решта — кредит.
Строк впливає на платіж значно слабше, ніж здається. За ставки 18% річних на той самий кредит 2 100 000 ₴:
| Строк | Платіж на місяць | Переплата відсотками |
|---|---|---|
| 10 років | ≈ 37 839 ₴ | ≈ 2 441 000 ₴ |
| 15 років | ≈ 33 819 ₴ | ≈ 3 987 000 ₴ |
| 20 років | ≈ 32 410 ₴ | ≈ 5 678 000 ₴ |
| 25 років | ≈ 31 866 ₴ | ≈ 7 460 000 ₴ |
Розтягнути строк із 10 до 25 років — це знизити платіж на 16% (37 839 → 31 866 ₴) і водночас утричі збільшити переплату, з 2,44 до 7,46 млн ₴. За двозначної ставки довгий строк майже не полегшує місяць, зате множить загальну ціну кредиту. Банк дивиться ще й на дохід: платіж зазвичай не має перевищувати 40–50% чистого доходу сім'ї, тож 32 410 ₴ на місяць означає підтверджений дохід приблизно від 65 000 ₴.
Як розрахувати кредит на житло
Введіть вартість житла та розмір першого внеску — калькулятор сам визначить суму кредиту. Далі вкажіть річну ставку та строк у роках. Перемкніть тип платежу між ануїтетним (однакова сума щомісяця) та диференційованим (тіло порівну, відсотки спадають), щоб порівняти переплату. Підсумок показує щомісячний платіж, загальну переплату відсотків і загальну суму виплат за тілом і відсотками.
Як розрахувати переплату за іпотекою
Переплата — це сума всіх платежів мінус тіло кредиту, і для ануїтету вона рахується в один крок: щомісячний платіж помножити на кількість місяців і відняти суму кредиту.
Переплата = M · n − P
На тому самому прикладі — кредит 2 100 000 ₴, 18% річних, 20 років: 32 410 ₴ × 240 місяців = 7 778 000 ₴ виплат, мінус 2 100 000 ₴ тіла = 5 678 000 ₴ переплати. За двадцять років ви повертаєте банку приблизно 3,7 суми кредиту, з яких 2,7 — це самі відсотки.
Це нижня межа. Реальна переплата більша, бо в неї входить те, чого калькулятор не рахує: обов'язкове за законом страхування самої нерухомості (Закон «Про іпотеку» №898-IV, ст. 8; перевірений ринковий тариф — 0,06–1,088% страхової суми на рік), страхування життя, коли його вимагає конкретний банк, одноразова комісія за видачу, послуги нотаріуса й оцінювача та збір до Пенсійного фонду 1% від ціни житла. Тому порівнювати пропозиції банків коректно за реальною річною процентною ставкою з паспорта споживчого кредиту, а не за рекламною ставкою.
Чим ануїтет відрізняється від класичної схеми
«Класична схема» — це українська банківська назва диференційованого платежу, і різниця між нею та ануїтетом одна: що саме лишається незмінним. При ануїтеті незмінний платіж, при класичній схемі — частка тіла в ньому, тому платіж щомісяця зменшується. Класична схема дає меншу переплату, ануїтет — передбачуваний бюджет.
При ануїтеті платіж однаковий весь строк. Формула щомісячного платежу:
M = P · i · (1 + i)n / ((1 + i)n − 1)
де P — сума кредиту, i — місячна ставка (річна ÷ 12), n — кількість місяців. На початку більшу частину платежу складають відсотки, тіло гаситься повільно.
При класичній (диференційованій) схемі тіло кредиту гаситься рівними частками, а відсотки нараховуються на залишок, тому платіж щомісяця спадає:
Платіж у місяці k = P / n + (залишок боргу) · i
На кредиті 2 100 000 ₴ під 18% на 20 років класична схема стартує з 40 250 ₴ і закінчує на 8 881 ₴, а переплата виходить 3 796 000 ₴ проти 5 678 000 ₴ за ануїтетом — економія близько 1,88 млн ₴. Ціна цієї економії — перший платіж на 7 840 ₴ вищий, і банк схвалює заявку саме за ним, найбільшим. Класичну схему пропонують не всі банки, тож наявність вибору варто уточнити до подання заявки.
Приклад розрахунку іпотеки: 1 млн ₴ на 10 років
Кредит 1 000 000 грн, ставка 18% річних (i = 1,5% на місяць), строк 10 років (120 місяців):
| Тип | Перший платіж | Останній платіж | Переплата відсотків |
|---|---|---|---|
| Ануїтет | ≈ 18 019 грн | ≈ 18 019 грн | ≈ 1 162 000 грн |
| Класична (диференційована) | ≈ 23 333 грн | ≈ 8 458 грн | ≈ 907 500 грн |
Класична схема економить близько 255 000 грн відсотків, але стартує на ~5 300 грн дорожче. Якщо бюджет витримує вищий старт, класична схема дає меншу переплату; якщо ні, ануїтет дає рівний платіж і передбачуваність. Детальний розбір обох схем — у гайді ануїтет чи диференційований платіж.
Кредит на житло під 3% річних — умови 2026
Ставки 3% річних на ринку не існує: це пільгова ставка державної програми єОселя, і жоден комерційний банк не видасть кредит на житло під 3% на загальних умовах. Наведені нижче параметри програми станом на серпень 2026 року встановлює Постанова КМУ №856, тож у банках-партнерах вони однакові; банківські комісії, страхування, перевірка платоспроможності та процес оформлення можуть відрізнятися:
- 3% річних — для пріоритетних категорій (військовослужбовці, медики, педагоги, науковці, ВПО); 7% — базова ставка для решти, хто відповідає умовам програми.
- Пільгова ставка діє перші 10 років. З першого дня одинадцятого року вона зростає: 3% → 6%, 7% → 10%.
- Строк — до 240 місяців (20 років).
- Перший внесок — від 10% позичальнику до 25 років включно, від 20% від 26 років.
- Житло має вкладатися в нормативну площу і граничну вартість 1 м², тому сума кредиту обмежена зверху — це головна відмінність від ринкової іпотеки, де стелю задає лише ваш дохід.
Порядок величин: на кредиті 2 100 000 ₴ на 20 років ставка 3% дає 11 647 ₴ на місяць перші десять років і 13 391 ₴ з одинадцятого, а переплата за весь строк — близько 904 000 ₴. Той самий кредит за ринкових 18% коштує 32 410 ₴ щомісяця і 5 678 000 ₴ переплати. Різниця — приблизно 4,77 млн ₴ на одному кредиті.
Точну суму, яку програма дозволить саме вам, рахує калькулятор єОселя — вона залежить від складу сім'ї та регіону. Що саме розділяє категорії 3% і 7%, розібрано в гайді 3% чи 7% за єОселею, а порівняння з ринковою пропозицією — у гайді єОселя чи ринкова іпотека.
Ринкова ставка чи державна пільгова програма
Це різні інструменти, і числа в них різняться в рази: на тому самому кредиті переплата за єОселею — близько 904 000 ₴ проти 5 678 000 ₴ за ринкових 18%. Право на пільгову ставку звужується за площею житла, віком будинку і категорією позичальника, тож перевіряти його є сенс до подання ринкової заявки. Цей калькулятор призначений саме для ринкових умов, коли пільга недоступна: за площею житла, за віком будинку або за категорією позичальника.
Що ще впливає на кредит на житло
Що відрізняє іпотеку в Україні від закордонної
Кредит на житло в Україні видається у гривні — валютних програм фізичним особам банки станом на серпень 2026 року не пропонують, тож курсового ризику за тілом кредиту ви не несете, але й «дешевої» ставки в євро чи доларі не буде. Вартість грошей задає облікова ставка НБУ: банки відштовхуються від неї та від індексу UIRD (український індекс ставок за депозитами фізосіб), додаючи власну маржу — саме тому ринковий діапазон 2026 року тримається на рівні 18–22% річних і рухається слідом за політикою регулятора, а не за рішенням окремого банку.
Друга відмінність — структура витрат на угоду. Крім банківських комісій, при купівлі житла в Україні сплачується 1% збору до Пенсійного фонду від ціни, зазначеної в договорі (Закон №400/97-ВР, ст. 1 п. 9 і ст. 4) — від нього звільнені ті, хто придбаває житло вперше або перебуває в черзі на житло, — послуги нотаріуса й оцінювача, а право власності та іпотека реєструються в Державному реєстрі речових прав. Ці витрати не входять у ставку, але формують реальний бюджет угоди — закладайте їх окремо від результату калькулятора.
Третя — ринок концентрований. Основний обсяг іпотеки видають державні Ощадбанк, ПриватБанк і Укргазбанк та кілька приватних банків, тому порівняти всі пропозиції цілком реально. Різниця між ними — не лише ставка, а й вимоги до першого внеску, перелік обов'язкових страховок і швидкість розгляду заявки.
Що впливає на ставку і схвалення в українському банку
Банк дивиться на офіційний дохід (платіж зазвичай не більше 40–50% доходу), розмір першого внеску (від 20–30%), кредитну історію та строк. Більший внесок і коротший строк знижують ставку й переплату. Перш ніж підписувати договір, порахуйте сценарій «що якщо дохід впаде» — і за потреби порівняйте з інвестиційною альтернативою в калькуляторі складних відсотків.
Фіксована, плаваюча чи гібридна ставка
На ринку 2026 року банки пропонують три схеми. Фіксована ставка незмінна весь строк — найпередбачуваніша, але зазвичай найвища (18–22%). Плаваюча прив'язана до індексу UIRD (українського індексу ставок за депозитами фізосіб) плюс маржа банку, наприклад «UIRD 3 міс. + 4%»: вона може як зрости, так і впасти разом із ринком. Поширений гібрид — фіксована ставка в перший рік, далі плаваюча; в окремих програмах станом на серпень 2026 року це ≈16,99%. Гібрид виглядає дешевшим на старті, але після першого року платіж може стрибнути; закладайте в калькулятор песимістичний сценарій ставки, а не лише рекламну цифру першого року.
Реальна вартість іпотеки: що ховається за APR
Оголошена ставка — це ще не все, що ви платите. До неї додаються страхування предмета іпотеки — обов'язкове за ст. 8 Закону «Про іпотеку» №898-IV, на повну вартість майна і на користь банку, за перевіреним ринковим тарифом 0,06–1,088% страхової суми на рік; страхування життя, якщо його вимагає конкретний банк; одноразова комісія за видачу; послуги нотаріуса й оцінювача; збір до Пенсійного фонду 1% від ціни житла. Саме тому реальна річна процентна ставка виходить вища за рекламну — наскільки саме, залежить від набору цих платежів у конкретній програмі. Банк зобов'язаний розкрити її письмово в паспорті споживчого кредиту до підписання договору; калькулятор її не рахує, тож його підсумок завжди нижчий за фактичний.
Скільки можна позичити на житло за вашого доходу
Банк рахує максимальну суму від вашого підтвердженого доходу: щомісячний платіж зазвичай не повинен перевищувати 40–50% чистого доходу сім'ї за вирахуванням інших зобов'язань. Наприклад, при доході 60 000 грн на місяць безпечний платіж — близько 24 000–30 000 грн, що за ставки 18% на 20 років відповідає кредиту приблизно 1,55–1,9 млн грн. Перший внесок 20–30% додається зверху, тому бюджет на житло — це сума кредиту плюс ваші накопичення. Що більший внесок, то нижчий ризик для банку і, як правило, ставка.
Дострокове погашення і рефінансування іпотеки
За ст. 16 Закону «Про споживче кредитування» №1734-VIII ви маєте право будь-коли погасити кредит достроково — повністю або частково, — а встановлювати за це будь-яку плату кредитодавцю прямо заборонено: така умова договору нікчемна. Договір може вимагати лише попередити банк про намір. Часткове дострокове погашення зменшує тіло боргу, тому наступні відсотки нараховуються на меншу суму: навіть невеликі додаткові платежі на початку строку економлять значні суми відсотків. Якщо ринкові ставки впадуть, розгляньте рефінансування — порівняйте зекономлені відсотки з витратами банку на переоформлення й оцінку застави, перш ніж переходити.
Поширені помилки при оформленні іпотеки
Найчастіша — дивитися лише на щомісячний платіж, ігноруючи загальну переплату: довший строк знижує платіж, але збільшує суму відсотків у рази. Друга — не закладати страхування й комісії, через що реальний бюджет виявляється більшим за очікуваний. Третя — брати кредит «під зав'язку», коли платіж з'їдає 50%+ доходу без запасу на випадок втрати роботи чи зростання плаваючої ставки. І остання — не перевірити право на єОселю: за пільгових 3–7% переплата на тому самому кредиті виходить у рази меншою, ніж за ринкових 18–22%.