Калькулятор рефінансування іпотеки

How to use this refinance calculator

The refinance calculator compares your existing mortgage to a new one and produces three numbers that drive the decision: the new monthly principal-and-interest payment, the monthly savings (or increase), and the break-even point in months. Enter the remaining balance on your current loan, the current interest rate and remaining term, then enter the new rate, new term, and the estimated closing costs.

The results panel shows the old payment, the new payment, the monthly delta, and the break-even line in months and years. If the new payment is higher than the old one — which happens with cash-out refinances and term-shortening refinances — the break-even box switches off and the comparison shifts to total lifetime interest instead, since monthly savings are no longer the goal.

All math runs locally in the browser. Your loan numbers stay on your device and are never sent to a server. The share button encodes the entire scenario in a URL so you can revisit or send the same comparison later, and the PDF button generates a printable one-page summary suitable for a co-borrower or financial advisor.

Scenarios in this article assume closing costs are paid in cash at closing rather than rolled into the new loan principal. Rolling costs into principal works in the calculator too, but the break-even math changes because the new payment is slightly higher.

The refinance break-even formula

The refinance break-even formula is straightforward:

Break-even (months) = Closing costs ÷ Monthly payment savings

Where monthly payment savings is the old principal-and-interest payment minus the new principal-and-interest payment. The formula only applies when savings are positive — that is, when the new monthly payment is lower than the old one. When the new payment is the same or higher (typical for cash-out or term-shortening refinances) the break-even framing does not apply, and the right comparison is lifetime interest cost. The CFPB Consumer Tools for Mortgages covers this trade-off and lists what to ask the lender before signing.

Underneath both the old and new payments sits the same standard amortization equation used by every US lender: M = P · r · (1 + r)n / ((1 + r)n − 1), where P is the loan balance, r the monthly rate and n the total number of payments. The refinance calculator runs this equation twice — once for the existing loan and once for the new one — and reports the difference.

Refinance qualification itself is not a simple rule. Lenders look at debt-to-income ratio, loan-to-value (and combined loan-to-value for cash-out), credit score, income verification, and program-specific rules for Conventional, FHA, or VA loans. The 28/36 affordability heuristic is useful for thinking about housing costs as a share of gross income, but it is not the refinance approval rule.

The 30-year fixed mortgage average that lenders index against is published weekly in the Federal Reserve H.15 release. A useful sanity check before a refinance application is to compare your existing rate to the current H.15 figure and compute the rough monthly savings before paying for an appraisal.

Real-world refinance scenarios

Three scenarios that cover the common 2026 refinance decisions. All assume closing costs paid in cash at closing.

Scenario	Inputs	Old vs new P&I	Outcome
A. Rate-and-term	$400,000 balance, drop rate from 7.5% to 6.25%, keep 30-year term, $12,000 closing costs (3% of loan)	$2,797 → $2,463	Saves $334/month. Break-even ≈ 36 months (3 years). Lifetime gross interest saved: ~$120,000; net after $12,000 cash closing costs: ~$108,000.
B. Cash-out	Current $300,000 balance at 4% with 25 years left, new $400,000 loan at 6.5% over 30 years to free $100,000 cash, $12,000 closing costs	$1,584 → $2,528	Payment increases by ~$944/month. Break-even does not apply — the goal is access to home equity, not monthly savings. Lifetime interest increases by ~$335,000 over the new 30-year term. Compare new total interest, fees, repayment term, and payment risk against other borrowing options (HELOC, second mortgage, personal loan) before treating the cash-out amount as cheap capital.
C. Term shortening	$400,000 balance at 6.5% with 25 years left, refinance into 15 years at 5.5%, $10,000 closing costs	$2,701 → $3,268	Payment increases by ~$567/month. No monthly break-even. Saves ~$222,000 in lifetime interest, so the $10,000 closing costs are recovered roughly 22× over the life of the loan.

Scenario A is the most common reason to refinance in 2026: borrowers who took loans at the 2023–2024 peak (7.5% and above) and can now move to roughly 6.25% with a moderately short break-even. Scenarios B and C are not about monthly savings; they exist on the page so the calculator's behavior in those cases is not misread as "the refinance is bad." Existing FHA borrowers should also look at the HUD FHA Streamline Refinance program, which skips appraisal and most income verification.

Key factors that affect your break-even

Seven inputs change the break-even result, in roughly decreasing order of impact:

• Interest-rate differential. The single biggest lever. A 1% rate drop on a $400,000 loan saves roughly $264 per month at 30-year terms.
• Total closing costs. Closing costs on a US refinance are often about 2–6% of the loan amount, depending on lender, state, loan type, and prepaid items. Origination fees, title insurance, appraisal, and escrow pre-funding all stack.
• Loan-amortization reset. Restarting a 30-year clock means the early years of the new loan are mostly interest again. Monthly savings can be real while lifetime interest still grows.
• Discount points. Paying upfront points to lower the rate extends break-even because closing costs rise faster than monthly savings.
• Time horizon. How long you actually plan to stay in the home or hold the loan. If you sell or refinance again before break-even, the refinance did not pay off.
• Term changes. A 15-year refinance compresses the schedule, eliminating monthly savings but accelerating equity and reducing lifetime interest.
• Escrow shortfalls. If property tax or homeowners insurance has gone up since the original loan, the new escrow account requires more cash at closing to pre-fund.

For a side-by-side view of paying closing costs in cash vs. investing the same cash, run the compound interest calculator. To examine the existing mortgage in isolation before refinancing, use the mortgage calculator, and to weigh the refinance against a different loan product, the loan calculator.

Frequently asked questions

Is 2026 a good time to refinance my mortgage?

It depends on the gap between your current rate and the Federal Reserve's published 30-year fixed average. The common rule of thumb is a 0.75–1.0% rate drop before the closing costs are recovered by monthly savings inside your planning horizon.

What is the break-even point for a refinance?

The number of months it takes for the monthly payment savings from the new loan to cover the upfront closing costs of the refinance. Formula: break-even months = closing costs divided by monthly payment savings. It only applies when the new monthly payment is lower than the old one.

How much does it cost to refinance a $400,000 mortgage?

Closing costs on a US refinance are often about 2–6% of the loan amount, depending on lender, state, loan type, and prepaid items. On a $400,000 loan that is roughly $8,000 to $24,000, covering origination fees, title insurance, appraisal, recording fees, and escrow pre-funding.

Should I refinance if my current rate is 7%?

A refinance from 7% to the 6.0–6.5% range can be mathematically beneficial when monthly savings recover the closing costs before you expect to sell or refinance again. On a $400,000 loan with $12,000 in closing costs that break-even is typically under four years.

How much equity do I need to refinance?

Conventional rate-and-term refinances usually want at least 20% equity to avoid new private mortgage insurance. FHA Streamline can refinance with very little equity for existing FHA borrowers. Cash-out refinances typically require at least 20% equity remaining after the cash-out amount is withdrawn.

Can I refinance with no closing costs?

Yes — a no-closing-cost refinance either rolls the costs into the loan principal or accepts a slightly higher interest rate in exchange. You still pay the costs, just spread over the life of the loan; the effective lifetime cost is usually higher than paying closing costs in cash.

Does refinancing hurt your credit score?

There is a temporary drop of roughly five points from the lender's hard credit pull, which typically recovers within 6–12 months of on-time payments on the new loan. Multiple rate-shopping inquiries from mortgage lenders within a 45-day window count as one inquiry for credit scoring.

Should I consider FHA Streamline Refinance?

For existing FHA borrowers it skips the appraisal and most income verification, so closing costs are lower and approval is faster. The trade-off is that FHA mortgage insurance premiums continue on the new loan. HUD publishes the program rules and eligibility on its Single Family insurance pages.

Як користуватись калькулятором рефінансування

Калькулятор рефінансування порівнює ваш поточний кредит з новим і видає три ключові числа: новий щомісячний платіж (основний борг + відсотки), щомісячну економію (або збільшення), і точку беззбитковості в місяцях. Введіть залишок поточного кредиту, поточну ставку і термін, що залишився, потім нову ставку, новий термін і орієнтовну суму витрат на закриття угоди.

Панель результатів показує старий платіж, новий платіж, місячну різницю і точку беззбитковості в місяцях і роках. Якщо новий платіж вищий за старий — таке трапляється при cash-out і скороченні терміну — поле break-even вимикається, бо щомісячна економія більше не є метою; порівняння переходить до загальної переплати за весь термін.

Усі обчислення виконуються локально у браузері. Ваші числа не йдуть на сервер і не зберігаються. Кнопка «поділитись» кодує весь сценарій у URL — посилання повертає вас до тієї ж самої порівняльної конфігурації. PDF-кнопка створює друковану одно-сторінкову версію — корисно для співпозичальника або фінансового консультанта.

PDF-звіт містить ваші вхідні дані, обидва щомісячні платежі, місячну різницю, точку беззбитковості та таблицю «cumulative savings» за роками. Окремо корисно роздрукувати дві версії одного сценарію — з включеними витратами в кредит і без — щоб побачити, як змінюється break-even, перш ніж підписувати договір з банком.

Сценарії у статті припускають, що витрати на закриття сплачуються готівкою на момент закриття, а не закладаються в тіло нового кредиту. Калькулятор підтримує обидва режими; якщо ви включаєте витрати в кредит — новий платіж буде дещо вищий, і формула break-even відповідно зміниться.

Формула беззбитковості рефінансування

Формула беззбитковості рефінансування проста:

Break-even (місяці) = Витрати на закриття ÷ Щомісячна економія платежу

Де щомісячна економія платежу — це старий PI-платіж мінус новий PI-платіж. Формула працює тільки якщо економія додатна (новий платіж нижчий). Якщо новий платіж дорівнює старому або вищий за нього (типово для cash-out або скорочення терміну) — break-even-логіка не застосовується, і правильне порівняння — це загальна сума відсотків за термін. CFPB Consumer Tools для іпотек покриває цей trade-off і перелічує питання, які треба поставити кредитору.

І старий, і новий платежі рахуються однією стандартною формулою амортизації: M = P · r · (1 + r)n / ((1 + r)n − 1), де P — залишок кредиту, r — місячна ставка, n — кількість платежів. Калькулятор виконує цю формулу двічі — окремо для старого і нового кредиту — і показує різницю.

Кваліфікація на рефінансування — не одне правило. Банки дивляться на debt-to-income, LTV (і combined LTV для cash-out), кредитну історію, верифікацію доходу і правила конкретної програми (Conventional, FHA, VA). Правило 28/36 корисне для оцінки бюджету на житло як частки доходу, але не є правилом схвалення рефінансування.

30-річну середню фіксовану ставку, на яку орієнтуються банки США, публікує щотижня Federal Reserve H.15. Корисна перевірка перед заявкою на рефінансування — порівняти поточну ставку з актуальним H.15 і порахувати приблизну щомісячну економію ще до оплати appraisal.

В Україні рефінансування іпотеки — нечасте явище через волатильність ставок і коротші терміни кредитування. Облікова ставка НБУ змінюється швидше за Fed Funds Rate, тому break-even-формула може дати від'ємний результат у разі різкого зростання ставки після підписання договору. Якщо ви рефінансуєте український іпотечний кредит — формула універсальна, але вхідні числа візьміть з договору з вашим банком; для тарифних розрахунків у гривні дивіться Іпотека UA.

Приклади з американського ринку

Три сценарії, які покривають типові рішення про рефінансування у 2026 році. Всі припускають витрати на закриття, сплачені готівкою.

Сценарій	Вхідні дані	Старий vs новий PI	Результат
A. Rate-and-term	$400 000 залишок, ставка з 7.5% на 6.25%, термін 30 років, витрати на закриття $12 000 (3% від кредиту)	$2 797 → $2 463	Економія $334/міс. Break-even ≈ 36 місяців (3 роки). Економія відсотків за термін: ~$120 000 (gross); net після $12 000 готівкою на закритті: ~$108 000.
B. Cash-out	Поточний $300 000 під 4% з 25 роками, новий $400 000 під 6.5% на 30 років (cash-out $100 000), $12 000 закриття	$1 584 → $2 528	Платіж збільшується на ~$944/міс. Break-even не застосовується — мета доступ до equity, а не зменшення платежу. Загальна переплата зростає на ~$335 000 за новий 30-річний термін. Порівнюйте з альтернативами (HELOC, друга іпотека, споживчий кредит), перш ніж сприймати cash-out як «дешеві гроші».
C. Скорочення терміну	$400 000 під 6.5% з 25 роками, рефінансування на 15 років під 5.5%, $10 000 закриття	$2 701 → $3 268	Платіж збільшується на ~$567/міс. Без місячного break-even. Економить ~$222 000 переплати за термін, тобто $10 000 закриття «відбиваються» приблизно 22 рази впродовж кредиту.

Сценарій A — найпоширеніша причина рефінансувати у 2026: позичальники, які брали кредити на піку 2023–2024 (7.5%+) і тепер можуть перейти на ~6.25% з помірним break-even. Сценарії B і C існують у таблиці, щоб поведінка калькулятора в цих випадках не сприймалась як «рефінансування невигідне» — просто мета інша. Існуючим FHA-позичальникам варто також подивитись HUD FHA Streamline Refinance — програма пропускає appraisal і верифікацію доходу. Числа в таблиці — для ринку США; для українських ставок використовуйте Іпотека UA.

Що впливає на точку беззбитковості

Сім вхідних факторів змінюють результат break-even (приблизно за спаданням впливу):

• Різниця ставок. Найбільший важіль. 1% падіння ставки на $400 000 кредиті економить приблизно $264/міс на 30-річному терміні.
• Загальні витрати на закриття. Зазвичай 2–6% від суми кредиту (залежно від банку, штату, типу кредиту і pre-paid items). Origination fee, title insurance, appraisal і escrow pre-funding складаються разом.
• Reset амортизації. Перезапуск 30-річного графіка означає, що перші роки нового кредиту знову переважно відсотки. Місячна економія реальна, але загальна переплата може зрости.
• Discount points. Платіж наперед, щоб знизити ставку, подовжує break-even, бо витрати на закриття ростуть швидше за щомісячну економію.
• Горизонт планування. Скільки ви реально плануєте лишатись у будинку. Якщо продаєте до break-even — рефінансування не «відбилось».
• Зміна терміну. 15-річний refi прибирає місячну економію, але прискорює побудову equity і знижує загальну переплату.
• Escrow shortfall. Якщо податок або страховка зросли з моменту первісного кредиту, escrow вимагатиме більше готівки на закритті.

Для порівняння «закриття готівкою vs інвестування цієї ж готівки» використовуйте калькулятор складних відсотків. Для аналізу поточної іпотеки до рефінансування — калькулятор іпотеки; для порівняння з іншим типом кредиту — калькулятор кредитів.

В Україні до факторів додаються курсові коливання UAH (якщо новий кредит у валюті), наявність державних програм типу єОселя, регулярні зміни облікової ставки НБУ, та обмеження банків на одночасні іпотечні зобовʼязання одного позичальника. Українські банки рідко пропонують повноцінне рефінансування — частіше переоформлення під ставку нового періоду після закінчення фіксації.

Темп зміни ставок теж різний: облікову ставку НБУ переглядають щомісяця рішенням Правління, тоді як Federal Reserve проводить FOMC-засідання вісім разів на рік. Це означає, що в Україні вікно «момент, коли є сенс рефінансувати» може закритися швидше — між поданням заявки і фактичним підписанням договору ставка може встигнути зрости. Перед поданням заявки в український банк варто звіряти поточну облікову ставку НБУ й порівнювати її з вашим фіксаційним періодом, а не з абстрактною ринковою середньою.

Часті питання

Чи 2026 — добрий час для рефінансування іпотеки?

Залежить від різниці між вашою поточною ставкою і поточним 30-річним середнім значенням Federal Reserve. Загальне правило: зниження ставки на 0.75–1.0% перед тим, як витрати на закриття будуть покриті місячною економією в межах вашого горизонту планування.

Що таке точка беззбитковості для рефінансування?

Кількість місяців, за які щомісячна економія платежу нового кредиту покриває одноразові витрати на закриття. Формула: break-even місяців = витрати на закриття / щомісячна економія платежу. Застосовується тільки коли новий місячний платіж нижчий за старий.

Скільки коштує рефінансувати іпотеку на $400 000?

Витрати на закриття у США зазвичай 2–6% від суми кредиту, залежно від банку, штату, типу кредиту і pre-paid items. На кредиті $400 000 це приблизно $8 000–$24 000: origination fee, title insurance, appraisal, recording fees і escrow pre-funding.

Чи рефінансувати, якщо моя ставка зараз 7%?

Перехід з 7% на 6.0–6.5% може бути математично вигідним, якщо щомісячна економія покриває витрати на закриття до моменту, коли ви плануєте продати житло або рефінансуватись знову. На $400 000 кредиті з $12 000 закриття break-even зазвичай менше чотирьох років.

Чи доступне рефінансування для українських іпотек?

Технічно так, але на практиці українські банки частіше пропонують переоформлення під ставку нового періоду після закінчення фіксації, а не повноцінне рефінансування з іншим банком. Калькулятор корисний для приблизної оцінки; реальні умови візьміть у вашого банку. Для державних програм пільгових ставок 3%/7% див. єОселя.

Чи можна рефінансувати без витрат на закриття?

Так — no-closing-cost refinance або включає витрати в тіло кредиту, або пропонує дещо вищу ставку взамін. Ви все одно платите ці витрати, просто розтягнуто на весь термін; ефективна загальна вартість зазвичай вища за варіант з готівкою на закритті.

Чи псує рефінансування кредитний рейтинг?

Тимчасово, приблизно на 5 балів через жорсткий запит банку. Зазвичай відновлюється протягом 6–12 місяців своєчасних платежів за новим кредитом. Кілька запитів від іпотечних банків у межах 45-денного вікна враховуються як один запит для credit scoring.

Чи можна рефінансувати кредит з єОселі або переключитись на неї?

єОселя — спеціальна державна програма під 3% (ВПО) і 7% (молоді сім'ї, ветерани). Перехід на неї можливий лише за умови відповідності новим критеріям програми; технічно це нова заявка, а не рефінансування у класичному сенсі. Деталі і критерії — на сторінці калькулятора єОселя.