Іпотечний калькулятор США / міжнародний

How to use this calculator

The mortgage calculator computes your full monthly housing cost — principal, interest, property taxes, homeowners insurance, and HOA fees — and produces a complete amortization table. Enter the home price, your down payment, the loan term, and the interest rate. Property tax rate and homeowners insurance can be entered as either a yearly amount or as a percentage of the home price; HOA fees are entered as a monthly amount.

The results panel breaks the monthly payment into its components, shows the total amount of interest you will pay over the full term, and lists the cumulative principal and interest paid at every twelve-month mark. The amortization table below the chart shows the principal-versus-interest split for every single month.

The "extra monthly payment" field adds an additional amount to principal on top of the scheduled payment. Even a small recurring extra payment shortens the term and reduces total interest substantially; the comparison numbers update live as you change the field.

All math runs locally in your browser. The values you enter never leave the page and are not stored. You can share a configuration link by clicking the share button — the link encodes your inputs in the URL so that opening it loads exactly the same scenario.

The share button below the results panel offers several options: copy a direct URL, share via Telegram or WhatsApp, or post to X (Twitter). The PDF download button generates a formatted one-page summary of your scenario — useful for saving a snapshot, printing, or sending to a co-borrower or financial advisor. The PDF includes all inputs, the monthly payment breakdown, total interest, and the first five years of the amortization schedule.

How your monthly mortgage is calculated

The principal-and-interest portion of every mortgage payment is computed from a single equation, the standard amortization formula:

M = P · r · (1 + r)n / ((1 + r)n − 1)

Where M is the monthly principal-and-interest payment, P is the loan amount (home price minus down payment), r is the monthly interest rate (annual rate divided by twelve), and n is the total number of payments (loan years times twelve). This is the same formula spreadsheets use for the PMT() function and that lenders use under the Truth in Lending Act amortization disclosures supervised by the Consumer Financial Protection Bureau.

The full monthly housing cost — referred to as PITI — adds property taxes, homeowners insurance, and, when applicable, private mortgage insurance and HOA fees. Property tax in the United States is set at the county or municipal level and typically ranges from 0.3% (Hawaii, Alabama) to 2.5% (New Jersey, Illinois) of assessed home value per year. Homeowners insurance is purchased separately; the lender almost always requires it and most lenders escrow it together with property tax.

Private Mortgage Insurance is added when the down payment is below 20% of the home price — the loan-to-value (LTV) ratio is above 80%. The amount is added to the monthly payment automatically until the LTV improves enough to drop it. See FAQ Q2 below for cancellation rules.

Interest rates change daily and depend on lender, credit score, loan term, and the broader market. The Federal Reserve H.15 release publishes representative US interest rates including the 30-year fixed mortgage average each week.

Real-world mortgage examples

Three scenarios that anchor the calculator to current US market conditions (rates as of mid-2026; check current rates before relying on these for personal decisions).

Scenario	Inputs	Monthly P&I	Total interest (30y)
First-time FHA buyer	Home price $400,000, down payment 3.5% ($14,000), loan amount $386,000, 30-year fixed at 6.5%, FHA mortgage insurance applies	≈ $2,440	≈ $492,500
Conforming, no PMI	Home price $833,500, down payment 20% ($166,700), loan amount $666,800 — well below the FHFA 2026 baseline limit of $832,750 so the loan is conforming, 30-year fixed at 6.0%	≈ $3,998	≈ $772,500
15-year vs 30-year on $300k	Loan amount $300,000 — 15-year at 5.7% versus 30-year at 6.2%	$2,490 (15y) vs $1,837 (30y)	$147,000 (15y) vs $361,300 (30y)

The first scenario shows how a small down payment combined with mid-range rates leads to total interest exceeding the original home price over the full term. The second illustrates that staying within the FHFA conforming limit unlocks the best market rates, while a 20% down payment avoids PMI entirely. The third makes the most expensive trade-off in mortgage finance concrete: a 15-year loan is 35% more per month but saves more than $200,000 in lifetime interest. The HUD Single Family Insurance program details the FHA-specific requirements behind the first scenario.

What factors affect your monthly payment

Seven inputs drive the final number, in roughly decreasing order of impact for a typical US buyer:

• Loan amount. The largest single lever. A 10% larger loan is roughly a 10% larger monthly payment at any given rate.
• Interest rate. For a 30-year loan, every 1% in rate moves the monthly payment by about 11–12% (see FAQ Q4 for an exact example).
• Loan term. A 15-year loan at the same rate has roughly 50% higher monthly payments than a 30-year loan but pays it off in half the time.
• Down payment percentage. Below 20%, private mortgage insurance is added; once you cross the 20% threshold, the same loan is materially cheaper monthly.
• Property tax rate. Varies dramatically by state and county — from 0.3% to over 2.5% of assessed value per year. On a $400,000 home that is a difference of $733 per month.
• Homeowners insurance. Required by every lender. Annual cost depends on home value, location, and coverage; nationally common range is $1,200–$3,000 per year.
• HOA or condo dues. Not part of the loan but always part of monthly housing cost. Can range from zero to several hundred dollars depending on the community.

The rate itself is set by the lender based on your credit score, debt-to-income ratio, loan-to-value, loan term, and the current market. The Federal Reserve does not set mortgage rates directly, but the federal funds rate strongly influences them. To see the effect of refinancing into a lower rate, use the refinance calculator. To compare a mortgage decision against investing the down payment, use the compound interest calculator and the rent-vs-buy calculator.

Frequently asked questions

What does PITI stand for?

PITI is Principal, Interest, Taxes, and Insurance — the four components of a typical US monthly housing payment. Principal and interest pay down the loan; property taxes and homeowners insurance are usually escrowed by the lender and paid alongside the loan payment.

What is PMI and when does it apply?

Private Mortgage Insurance protects the lender when your down payment is less than 20% (LTV above 80%). Typical cost is 0.5–1.5% of the loan amount per year. Under the Homeowners Protection Act of 1998, PMI is automatically terminated when the balance reaches 78% of the original home value.

What is the difference between conforming and jumbo loans?

A conforming loan stays at or below the FHFA baseline limit ($832,750 for one-unit properties in 2026, higher in designated high-cost areas) and can be purchased by Fannie Mae or Freddie Mac, which usually means lower rates. A jumbo loan exceeds the limit and typically requires a larger down payment and a stronger credit profile.

How much does a 1% interest rate change affect my monthly payment?

On a $400,000 30-year fixed loan, going from 6% to 7% raises the principal and interest payment from about $2,398 to about $2,661 — roughly $263 more per month, or about $95,000 more in interest over the life of the loan.

What income do I usually need for a $500,000 house?

Under the conventional 28/36 affordability rule, total housing costs should stay under 28% of gross income and total debt under 36%. With a 20% down payment, a 6.5% rate, and modest other debts, a $500,000 home typically requires around $130,000–$150,000 in gross annual income.

Should I take a 15-year or a 30-year mortgage?

A 15-year loan usually has a lower rate and roughly half the lifetime interest, but the monthly payment is 40–50% higher. A 30-year loan keeps cash flow lower at the cost of paying far more total interest. The right choice depends on whether you value monthly flexibility or long-term cost more.

Do extra principal payments really save money?

Yes. On a $400,000 30-year loan at 7%, paying an extra $200 per month against principal saves about $126,000 in interest and shortens the term by roughly five years and nine months. The earlier in the loan the extra payments start, the larger the effect.

Is this calculator a substitute for a loan officer quote?

No. The calculator gives a good estimate using standard amortization, but actual lending decisions require a licensed loan officer or underwriter who can verify your credit, income, and the property. Use this tool to compare scenarios and prepare questions, not to make a final borrowing decision.

Як користуватись калькулятором

Іпотечний калькулятор рахує повний щомісячний платіж за житло — основний борг, відсотки, податок на нерухомість, страховку та внески HOA — та будує повну таблицю амортизації. Введіть вартість житла, перший внесок, термін кредиту і відсоткову ставку. Податок на нерухомість і страховку можна вказати або як річну суму, або як відсоток від вартості житла; HOA вводиться як місячна сума.

Панель результатів розбиває щомісячний платіж на компоненти, показує загальну суму відсотків за весь термін і виводить накопичену сплату основного боргу й відсотків на кожному 12-місячному рубежі. Таблиця амортизації нижче показує розподіл між основним боргом та відсотками для кожного місяця окремо.

Поле «додатковий щомісячний платіж» додає до основного боргу додаткову суму понад планову. Навіть невеликий регулярний додатковий внесок суттєво скорочує термін і зменшує загальну переплату; цифри порівняння оновлюються одразу.

Усі обчислення виконуються локально у браузері. Введені значення не передаються на сервер і не зберігаються. Натиснувши кнопку «поділитись», ви отримаєте посилання, яке кодує всі ваші вхідні дані в URL — відкриття посилання завантажує точно той самий сценарій. Кнопка PDF створює друковану версію розрахунку, яку можна зберегти або роздрукувати — увесь файл генерується локально у браузері.

Графік амортизації показує, як з кожним роком кредиту частка основного боргу у платежі зростає, а частка відсотків — зменшується. На початку терміну переважна частина платежу йде на відсотки; наприкінці — майже весь платіж погашає тіло кредиту. Цей ефект є ключовою причиною, чому рефінансування вигідніше у перші роки, а не ближче до кінця: при рефінансуванні старого кредиту починається нова амортизаційна крива, і банк знову отримує більшу частку відсотків.

Як обчислюється щомісячний платіж

Частина платежу, що відповідає за основний борг і відсотки, рахується за стандартною формулою амортизації:

M = P · r · (1 + r)n / ((1 + r)n − 1)

Де M — щомісячний платіж основного боргу і відсотків, P — сума кредиту (вартість житла мінус перший внесок), r — місячна відсоткова ставка (річна, поділена на дванадцять), n — загальна кількість платежів (років кредиту × дванадцять). Це та сама формула, яку використовує функція PMT() у Excel/Google Sheets і яку американські банки розкривають у документації за Законом про чесне кредитування (TILA) під наглядом CFPB.

Повний щомісячний платіж (PITI) додає податок на нерухомість, страховку житла, а за потреби — приватне іпотечне страхування (PMI) і HOA. У США податок на нерухомість встановлюється на рівні округу й коливається від 0.3% до 2.5% від оціночної вартості житла на рік. Страховка купується окремо, але банк майже завжди вимагає її і ведеться через ескроу-рахунок разом із податком.

Ескроу-рахунок — важлива американська специфіка: банк щомісяця збирає 1/12 річного податку і страховки разом з платежем основного боргу та відсотків, а потім сам оплачує ці рахунки за вас. Це захищає банк від ризику несплаченого податку, який міг би призвести до арешту майна і знецінення застави. В Україні подібного обов'язкового ескроу-механізму немає — позичальник самостійно сплачує всі пов'язані з нерухомістю витрати та стежить за термінами оплати.

В Україні стандартний термін іпотеки 1–20 років, переважно з ануїтетною схемою. Облікова ставка визначається Національним банком України — її поточне значення публікує НБУ, і це база для ставок банків. Якщо вам потрібен розрахунок під українські ставки і ринок — використовуйте калькулятор Іпотека UA або єОселя для державних програм 3%/7%.

Приклади з американського ринку

Три сценарії, які прив'язують калькулятор до реалій ринку США (ставки актуальні на середину 2026 року; перевіряйте поточні перед прийняттям рішень).

Сценарій	Вхідні дані	Платіж (PI)	Загальна переплата (30 р.)
Покупець-новачок (FHA)	Вартість $400 000, перший внесок 3.5% ($14 000), сума кредиту $386 000, 30 років фіксована 6.5%, FHA-страхування	≈ $2 440	≈ $492 500
Conforming, без PMI	Вартість $833 500, перший внесок 20% ($166 700), сума кредиту $666 800 — значно нижче ліміту FHFA 2026 ($832 750), тож кредит залишається conforming, 30 років 6.0%	≈ $3 998	≈ $772 500
15 років vs 30 років на $300k	Сума кредиту $300 000 — 15 років під 5.7% проти 30 років під 6.2%	$2 490 (15 р.) vs $1 837 (30 р.)	$147 000 vs $361 300

Перший сценарій показує, як малий перший внесок у поєднанні з середніми ставками призводить до того, що сумарні відсотки перевищують первісну вартість житла. Другий ілюструє: коли кредит залишається в межах ліміту FHFA, доступні найкращі ринкові ставки, а 20% першого внеску повністю прибирає PMI. Третій наочно показує найдорожчий компроміс в іпотеці: 15-річний кредит на 35% дорожчий щомісяця, але економить понад $200 000 переплати. HUD Single Family Insurance регулює FHA-вимоги першого сценарію. Числа в таблиці — для ринку США; для українських ставок використовуйте Іпотека UA.

Порівнюючи другий і третій сценарії, можна побачити, що вибір терміну кредиту за однакового розміру позики суттєво впливає не лише на щомісячне навантаження, але й на загальний фінансовий результат за увесь термін власності. Для покупців, які планують продати житло через 5–10 років, довгий 30-річний кредит з нижчим платежем може виявитись вигіднішим завдяки збереженню ліквідності — різницю у платежах можна інвестувати. Для тих, хто планує тримати нерухомість довгостроково, 15-річний кредит зазвичай дає вищу чисту вартість активу через меншу переплату і швидше накопичення власного капіталу.

Що впливає на щомісячний платіж

Сім вхідних факторів визначають фінальну цифру (приблизно за спаданням впливу для типового покупця у США):

• Сума кредиту. Найбільший важіль. На 10% більший кредит — приблизно на 10% більший платіж за однакової ставки.
• Відсоткова ставка. Для 30-річного кредиту кожен 1% ставки змінює платіж приблизно на 11–12% (точний приклад — у FAQ Q4).
• Термін кредиту. 15-річний кредит за тієї ж ставки має приблизно на 50% вищий платіж, але виплачується вдвічі швидше.
• Відсоток першого внеску. Нижче 20% додається PMI; перетин 20% помітно здешевлює щомісячний платіж за того самого кредиту.
• Ставка податку на нерухомість. Різниться по штатах: від 0.3% до понад 2.5% від оціночної вартості. На $400 000 житло — це різниця у $733 на місяць.
• Страховка житла. Вимагається кредитором. Загальноамериканський діапазон — $1 200–$3 000 на рік.
• HOA/condo dues. Не частина кредиту, але завжди частина бюджету на житло. Від нуля до кількох сотень доларів.

Ставку встановлює банк, виходячи з кредитного рейтингу, debt-to-income, LTV, терміну і поточного ринку. Федрезерв напряму не встановлює іпотечні ставки, але federal funds rate сильно впливає на них; в Україні аналог — облікова ставка НБУ. Ключова відмінність ціноутворення: американські банки орієнтуються на прибутковість 10-річних US Treasury notes і MBS-спреди, тоді як українські банки додають до облікової ставки НБУ власну маржу ризику — тому ставки в Україні традиційно вищі і більш волатильні відносно базового показника. В Україні переважають коротші терміни кредитування (10–15 років) і немає розвиненого ринку securitization іпотеки — це додатково підвищує вартість фондування для банків. Щоб подивитись ефект рефінансування, використовуйте калькулятор рефінансування; щоб порівняти іпотеку з інвестуванням першого внеску — складні відсотки і оренда vs купівля.

Часті питання

Що означає PITI?

PITI — це Principal, Interest, Taxes, Insurance: основний борг, відсотки, податки і страховка. Чотири складові типового щомісячного платежу за житло у США. Основний борг і відсотки погашають кредит; податок і страховка зазвичай ведуться банком через ескроу-рахунок і платяться разом з основним платежем.

Що таке PMI і коли його нараховують?

Private Mortgage Insurance захищає кредитора, коли ваш перший внесок менший за 20% (LTV вище 80%). Типова ставка — 0.5–1.5% від суми кредиту на рік. Згідно з Homeowners Protection Act 1998 року, PMI автоматично скасовується, коли залишок досягає 78% первісної вартості житла.

У чому різниця між conforming і jumbo loan?

Conforming loan тримається у межах ліміту FHFA ($832 750 для one-unit житла у 2026 році, вище — у high-cost регіонах) і може бути куплений Fannie Mae або Freddie Mac, що зазвичай означає нижчу ставку. Jumbo loan — кредит понад цей ліміт; як правило, потребує більшого внеску і кращої кредитної історії.

Наскільки 1% зміни ставки впливає на платіж?

На кредиті $400 000 30 років фіксована: перехід з 6% на 7% піднімає платіж P&I з ~$2 398 до ~$2 661 — приблизно $263 більше на місяць, або ~$95 000 додаткових відсотків за весь термін.

Чи можна цим калькулятором рахувати українську іпотеку?

Частково. Формула амортизації універсальна — для будь-якого фіксованого ануїтетного кредиту вона дає правильний платіж. Але PMI, FHFA limits, FHA, property tax escrow — це американські реалії. Для українських ставок і програм використовуйте Іпотека UA; для державних 3%/7% — єОселя.

Чим WiseCalc Mortgage відрізняється від єОселі та Іпотеки UA?

Цей калькулятор моделює іпотеку у США з повним PITI (включно з PMI і property tax). Іпотека UA — для звичайних ринкових ставок українських банків (ануїтет vs диференційований). єОселя — спеціально під державну програму пільгових ставок 3% (ВПО) і 7% (молоді сім'ї, ветерани).

Чи дають реальну економію додаткові платежі?

Так. На кредиті $400 000 30 років 7% доплата $200 на місяць проти основного боргу економить ~$126 000 переплати і скорочує термін приблизно на 5 років і 9 місяців. Чим раніше у термін починаються додаткові платежі, тим більший ефект.

Чи замінює цей калькулятор офіційну пропозицію банку?

Ні. Калькулятор дає коректну оцінку через стандартну амортизацію, але реальне рішення про видачу кредиту приймає ліцензований loan officer чи андеррайтер, який перевіряє кредит, дохід і нерухомість. Використовуйте інструмент для порівняння сценаріїв і підготовки до розмови з банком, а не для фінального рішення.