Калькулятор єОселя 2026 — розрахунок платежу під 3% і 7%

Як розрахувати платіж за єОселею

Калькулятор моделює іпотеку за програмою єОселя — державною програмою доступного кредитування (кредит на житло під 3% або 7%), що діє з 2022 року на підставі Постанови Кабінету Міністрів №856. Введіть вартість житла, перший внесок (мінімум 20% або 10% для молоді до 25), термін кредиту (до 20 років) і виберіть ставку 3% або 7% відповідно до вашої категорії. Калькулятор обчислить щомісячний ануїтетний платіж на перші десять років, платіж з 11-го року після підвищення ставки, загальну переплату відсотками і загальну виплату за весь термін.

Поле «максимальна сума кредиту» обмежується нормою площі і граничною вартістю м² (опосередкована вартість спорудження житла у регіоні × 2; коефіцієнт єдиний — 2,0 для всієї України з лютого 2026 року). Норма площі: 52,5 м² на одну особу і 73,5 м² на сімʼю з двох або трьох осіб, плюс 21 м² на кожного члена сімʼї починаючи з четвертого; для приватного будинку норми вищі — 62,5 і 83,5 м² відповідно. Абсолютний максимум — 115,5 м² для квартир і 125,5 м² для приватних будинків. У блоці «Додаткові параметри» оберіть тип житла — квартира чи приватний будинок — і калькулятор застосує відповідну норму.

Усі обчислення локальні. Кнопка «поділитись» кодує сценарій у URL, PDF створює одно-сторінкову версію для подачі у банк або обговорення з сімʼєю. Ставки 3%/7% і умови переглядаються Урядом; перевіряйте поточну редакцію Постанови №856 перед поданням заявки.

Калькулятор моделює ануїтетну схему — щомісячний платіж однаковий протягом усього періоду пільгової ставки. У перші місяці більша частка платежу йде на відсотки, а тіло кредиту скорочується повільно; ближче до кінця терміну ситуація змінюється — майже весь платіж гасить тіло. Наскільки велика ця частка, залежить від ставки: у сценарії під 7% перший платіж — це приблизно три чверті відсотків, під 3% — менше половини. Дострокове часткове погашення в єОселі дозволено; реальні правила і комісії за дострокове залежать від конкретного банку-партнера, тому уточнюйте у договорі перед підписанням.

Що буде з платежем після 10-го року: 3% → 6%, 7% → 10%

За чинною редакцією Постанови №856 з першого календарного дня одинадцятого року ставка зростає: з 3% до 6% для першої категорії і з 7% до 10% для другої. Калькулятор моделює обидва періоди. Великою цифрою показано платіж перших десяти років — саме його ви плануєте у бюджеті зараз; окремою плиткою «Платіж з 11-го року» показано, у що він перетвориться після підвищення. Схема та сама, яку застосовує банк: після 120-го платежу залишок боргу перераховується в новий ануїтет за підвищеною ставкою на решту строку, тому «Загальна сума виплат» і «Переплата» вже враховують обидва періоди. Розрахунок орієнтовний — він показує тіло кредиту і відсотки, але не страхування, оцінку, нотаріуса й банківські комісії, тож повна вартість кредиту в договорі буде вищою.

Порядок величин: на 20-річному кредиті крок ставки додає приблизно 7% до загальної виплати, а сам платіж зростає приблизно на 14–15%. Що коротший строк, то менше важить крок — на 15 роках під підвищеною ставкою минає лише 5 років із 15. Якщо потрібно змоделювати іншу ставку другого періоду (наприклад, рефінансування), скористайтесь калькулятором Іпотека UA з ручним введенням ставки.

Умови єОселі 2026: хто отримує 3%, а хто 7%

Програма єОселя розділяє позичальників на дві категорії за ставкою:

• Ставка 3% (перші 10 років, далі 6%): військовослужбовці за контрактом, поліцейські та інші силовики, мобілізовані й резервісти — та члени їхніх сімей; медичні працівники державних і комунальних закладів охорони здоровʼя; педагогічні працівники державних і комунальних закладів освіти; наукові та науково-педагогічні працівники; ветерани війни, зокрема члени сімей загиблих Захисників і Захисниць. Ставка 3% діє по всій Україні, а не лише на прифронтових територіях.
• Ставка 7% (перші 10 років, далі 10%): внутрішньо переміщені особи та члени їхніх сімей першого ступеня споріднення; усі інші громадяни, які не мають власного житла або мають житло меншої за нормативну площі — зокрема ФОП, IT-спеціалісти, державні службовці й молоді сімʼї, якщо вони відповідають цій умові. Окремої ставки саме для цих професій Постанова №856 не встановлює.

Перший внесок, термін і банки-партнери: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк

Інші ключові умови: максимальний термін кредиту — 20 років, мінімальний перший внесок — 20% (10% для молоді до 25), ануїтетна схема платежу, оператор — ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» (Укрфінжитло) через банки-партнери (Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Sense Bank та інші). Подача заявки — виключно через застосунок або портал «Дія». Станом на серпень 2026 Генеральну угоду з «Укрфінжитлом» мають десять банків — повний перелік і те, що насправді відрізняється між ними, розібрано в гайді про банки-партнери єОселі.

Норма площі 52,5 / 73,5 м² і обмеження для вторинного житла

Норма метражу обмежує максимальну площу житла, на яке можна взяти єОселю. Для квартири це 52,5 м² на одну особу і 73,5 м² на сімʼю з двох або трьох осіб; починаючи з четвертого члена сімʼї додається по 21 м². Для приватного будинку норми вищі — 62,5 і 83,5 м² відповідно, з тим самим кроком +21 м². Абсолютний максимум — 115,5 м² для квартир і 125,5 м² для приватних будинків. Норми діють у редакції Постанови КМУ №794 від 17.06.2026, чинній з 17.07.2026: до неї сімʼя з двох осіб мала право лише на 52,5 м². Вторинне житло допускається за віком будинку: за загальним правилом його мають прийняти в експлуатацію не раніше ніж за 3 роки до дати договору іпотеки. Виняток — внутрішньо переміщені особи (до 20 років по всій Україні) і пільгові категорії під 3% у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях (теж до 20 років). Понад норму площі можна взяти не більш як 10% — і лише для житла, прийнятого в експлуатацію не раніше ніж за 3 роки до договору; для старшого житла перевищення норми не допускається взагалі. Цей допуск не піднімає абсолютну стелю: понад 115,5 м² для квартири і 125,5 м² для будинку кредит за програмою не видається за жодного складу сімʼї. У Києві фактично — переважно новобудови.

Окрема перевірка — за останні 36 місяців не повинно бути відчуження нерухомості з площею понад норму; інакше у видачі відмовлять. Норматив дозволеної площі обчислюється сумарно по всіх членах сімʼї. Повний текст актуальної редакції Постанови №856 — на сайті Верховної Ради. Загальне регулювання іпотечних відносин — Закон України «Про іпотеку».

Формула розрахунку платежу за єОселею

Платіж за єОселею рахується за стандартною ануїтетною формулою — тією самою, що використовують банки та функція PMT() у таблицях:

M = P · i · (1 + i)n / ((1 + i)n − 1)

Де M — щомісячний платіж, P — сума кредиту (вартість житла мінус перший внесок), i — місячна ставка (річна ставка 3% або 7%, поділена на 12), а n — кількість платежів (роки × 12). Після 11-го року ставка зростає згідно з Постановою №856, тож платіж перераховується за тією самою формулою — але на залишок боргу після 120-го платежу і на решту строку. Залишок боргу після k платежів калькулятор бере у закритій формі Bk = P(1 + i)k − M((1 + i)k − 1) / i, без накопичення похибки помісячного циклу.

Приклади розрахунку єОселі: 3% і 7% на 15 і 20 років

Усі приклади — ануїтетна схема з урахуванням підвищення ставки з 11-го року (3% → 6%, 7% → 10%). Цифри округлені для зручності читання.

Сценарій A ілюструє пільгову категорію 3%: 1,2 млн ₴ кредиту дають платіж ~6,6 тис. ₴ — суттєво нижче за ринкову іпотеку 18–22% (де платіж був би 18–22 тис. ₴ на тій самій сумі). Сценарій B показує типовий випадок молодої сімʼї з більшим бюджетом і середнім першим внеском. Сценарій C демонструє, як коротший термін піднімає місячний платіж, але економить на загальній переплаті: той самий кредит 2,8 млн ₴ під 7% → 10% на 20 років мав би переплату ~2,77 млн ₴, тож 15-річний варіант (1,84 млн ₴ відсотків) економить приблизно 930 тис. ₴ за повний термін.

Ціна самого кроку ставки видно з порівняння: якби ставка не змінювалась, сценарій A коштував би ~1,60 млн ₴ замість 1,72 млн, B — ~3,49 млн замість 3,73 млн, C — ~4,53 млн замість 4,64 млн. Тобто підвищення з 11-го року додає 110–240 тис. ₴, або 2–8% загальної виплати: найбільше на довгих кредитах, найменше на коротких, де під підвищеною ставкою минає лише кілька років. Це та сума, якої не показує жоден калькулятор, що рахує єОселю однією плоскою ставкою.

Від чого залежить платіж і шанси на схвалення в банку

Шість факторів визначають як суму платежу, так і ймовірність позитивного рішення банку:

• Категорія заявника. 3% або 7% — основний важіль. Належність підтверджується довідками з місця роботи/служби, посвідченнями ВПО чи ветеранів. На кредит 1 600 000 ₴ (сценарій за замовчуванням) на 20 років один процентний пункт ставки коштує 820–980 ₴/міс залежно від рівня: 822 ₴ на переході 3% → 4% і 978 ₴ на переході 7% → 8%.
• Перший внесок. Більший внесок зменшує тіло кредиту лінійно. На сценарії A додаткові 10% першого внеску (300 000 → 450 000 ₴) знижують щомісячний платіж приблизно на 830 ₴.
• Термін кредиту. Менший термін підвищує платіж, але знижує загальну переплату. 15 років при ставці 7% дають приблизно на 16% вищий платіж, ніж 20-річний варіант, але з урахуванням кроку ставки економлять близько третини загальної переплати (сценарій C: 1,84 млн проти 2,77 млн ₴).
• Регіон. Гранична вартість м² = опосередкована вартість спорудження житла у регіоні × 2 (коефіцієнт єдиний — 2,0 для всієї України з лютого 2026). Оскільки опосередкована вартість вища у Києві (станом на 01.04.2026 ≈ 31 115 ₴/м² проти ≈ 26 623 ₴/м² у середньому по Україні), там і вища максимальна сума кредиту; у менших регіонах — нижча.
• Наявне майно і відчуження за 36 міс. Якщо площа житла у власності сімʼї дорівнює нормі або перевищує її — програма недоступна. Так само, якщо ви продавали нерухомість понад норму за останні 3 роки.
• Офіційний дохід. Банк оцінює спроможність обслуговувати кредит за власними внутрішніми правилами — Постанова №856 єдиного порогу боргового навантаження не встановлює, а на практиці банки орієнтуються приблизно на 40–50% офіційного доходу сімʼї. ФОП підтверджує дохід податковою декларацією, найманий працівник — довідкою про доходи від роботодавця; частину даних банк отримує сам із Державного реєстру фізичних осіб — платників податків.

Для порівняння з ринковою іпотекою див. калькулятор кредиту на житло зі ставками 18–22%; для оцінки альтернативи «інвестувати перший внесок vs купувати зараз» — калькулятор складного відсотка.

Детальні гайди по програмі: хто отримує 3%, а хто 7% · скільки насправді треба на перший внесок · наскільки це дешевше за ринкову іпотеку · у якому банку подавати заявку.

Часті питання про єОселю

Хто може взяти єОселю?

Програма доступна повнолітнім громадянам України (до 70 років на момент погашення), у власності яких немає житла площею, що дорівнює нормі або перевищує її. Ставка 3% — для військовослужбовців і силовиків та членів їхніх сімей, медичних працівників, педагогів, науковців і ветеранів війни. Ставка 7% — для ВПО та всіх інших громадян без власного житла або з житлом менше нормативної площі.

Яка максимальна сума єОселі?

Фіксованого ліміту у гривнях немає. Сума обмежується нормою площі (до 115,5 м² для квартир та 125,5 м² для будинків) і граничною вартістю м² у регіоні (опосередкована вартість спорудження житла × 2; коефіцієнт єдиний — 2,0 для всієї України з лютого 2026 року). Оскільки опосередкована вартість вища у Києві, для сімʼї з двох або трьох осіб гранична сума там орієнтовно 4–5 млн ₴; для однієї особи вона приблизно на 30% менша, бо норма площі 52,5 замість 73,5 м²; в обласних центрах — 2,5–4 млн ₴; в менших містах — суттєво менше.

Який мінімальний перший внесок за єОселею?

Стандартний мінімальний внесок — 20% від вартості житла. Для молоді віком до 25 років внесок знижено до 10%. Сам перший внесок програма не компенсує: за пунктом 11 Умов його частину може покрити роботодавець, заінтересована сторона або регіональна чи місцева іпотечна програма — у межах їхнього бюджету і за їхніми правилами, тож наперед на це розраховувати не варто. Більший внесок поверх мінімуму суттєво зменшує щомісячний платіж і загальну переплату.

Чи можна єОселю на вторинне житло?

Так, але з обмеженнями за віком будинку. Для «інших громадян» (ставка 7%) житло має бути прийняте в експлуатацію не раніше ніж за 3 роки до дати договору іпотеки. Для пільгових категорій під 3% діє те саме 3-річне правило, окрім Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької і Херсонської областей — там допускається вік до 20 років. Для внутрішньо переміщених осіб — до 20 років по всій Україні. Незалежно від категорії не приймаються дачні та садові будинки, памʼятки архітектури і будинки на землях, що не належать до житлової забудови. У Києві програма фактично працює переважно для новобудов через обмеження за метражем і вартістю м².

Чи можна єОселю, якщо вже є квартира?

Так, але лише якщо площа наявної нерухомості менша за норму: 52,5 м² на одну особу, 73,5 м² на сімʼю з двох або трьох осіб і +21 м² на кожного члена сімʼї починаючи з четвертого. Окрема перевірка: за останні 36 місяців не повинно бути продажу нерухомості, площа якої перевищувала норму, — інакше у видачі відмовлять.

Які банки видають єОселю?

Програму обслуговують банки-партнери ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» (Укрфінжитло) — Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Sense Bank та інші. Конкретний банк ви обираєте на етапі попередньої заявки; умови обслуговування і додаткові комісії можуть незначно відрізнятись між банками.

Як подати заявку на єОселю?

Заявка подається виключно через застосунок або портал Дія: розділ «Сервіси» → «єОселя» → заповнити дані, обрати банки-партнери, отримати попереднє рішення. Після позитивного рішення банку — заключний пакет документів і підписання договору відбувається у відділенні обраного банку. Калькулятор на цій сторінці допомагає попередньо оцінити платіж до подачі заявки.

Чим єОселя відрізняється від звичайної іпотеки?

Головна відмінність — фіксована пільгова ставка 3% або 7% перші 10 років (далі 6% або 10% відповідно), що компенсується державним бюджетом. Комерційні іпотечні ставки в Україні у 2026 році — 18–22%. Натомість єОселя має жорсткі вимоги до площі і віку житла, обмежений перелік категорій позичальників і вимагає 20% першого внеску (10% для молоді до 25).

На скільки зросте платіж єОселі після 10 років?

З першого календарного дня одинадцятого року ставка зростає з 3% до 6% або з 7% до 10%, і банк перераховує залишок боргу в новий ануїтет на решту строку. На 20-річному кредиті платіж зростає приблизно на 14–15%, а загальна виплата — приблизно на 7%. Приклад: кредит 1 200 000 ₴ під 3% на 20 років — 6 655 ₴ на місяць перші десять років і 7 652 ₴ з одинадцятого. Калькулятор на цій сторінці показує обидва платежі окремо.

Чи діє єОселя на приватний будинок?

Так, і норма площі для будинку вища, ніж для квартири: 62,5 м² на одну особу, 83,5 м² на сімʼю з двох або трьох осіб і +21 м² на кожного члена сімʼї починаючи з четвертого, але не більше ніж 125,5 м². Дачні та садові будинки, памʼятки архітектури і будинки на землях, що не належать до житлової забудови, не приймаються. У калькуляторі оберіть тип житла у блоці «Додаткові параметри» — норма перерахується.