Калькулятор єОселя 2026

Як користуватися калькулятором єОселі

Калькулятор моделює іпотеку за програмою єОселя — державною програмою доступного кредитування, що діє з 2022 року на підставі Постанови Кабінету Міністрів №856. Введіть вартість житла, перший внесок (мінімум 20% або 10% для молоді до 25), термін кредиту (до 20 років) і виберіть ставку 3% або 7% відповідно до вашої категорії. Калькулятор обчислить щомісячний ануїтетний платіж, загальну переплату відсотками і загальну виплату за весь термін.

Калькулятор показує платіж, що відповідає першому періоду пільгової ставки (3% або 7%). Важливо: за чинною редакцією Постанови №856, з 11-го року ставка зростає з 3% до 6% (для першої категорії) або з 7% до 10% (для другої). Реальний підсумковий платіж після року 10 буде вищим — для повної оцінки вартості кредиту запустіть калькулятор двічі (на 10 років за пільговою ставкою і на залишок під підвищеною), або скористайтесь калькулятором Іпотека UA з ручним введенням нової ставки.

Поле «максимальна сума кредиту» обмежується нормою площі і регіональним коефіцієнтом вартості м². Норма площі: 52,5 м² для квартири або 62,5 м² для приватного будинку — базова для сімʼї з 1–2 осіб плюс 21 м² на кожного наступного члена; абсолютний максимум 115,5 м² для квартир і 125,5 м² для приватних будинків.

Усі обчислення локальні. Кнопка «поділитись» кодує сценарій у URL, PDF створює одно-сторінкову версію для подачі у банк або обговорення з сімʼєю. Ставки 3%/7% і умови переглядаються Урядом; перевіряйте поточну редакцію Постанови №856 перед поданням заявки.

Калькулятор моделює ануїтетну схему — щомісячний платіж однаковий протягом усього періоду пільгової ставки. У перші місяці більшість платежу йде на відсотки, а тіло кредиту скорочується повільно; ближче до кінця терміну ситуація змінюється — більша частина платежу гасить тіло. Дострокове часткове погашення в єОселі дозволено; реальні правила і комісії за дострокове залежать від конкретного банку-партнера, тому уточнюйте у договорі перед підписанням.

Умови єОселі у 2026 році

Програма єОселя розділяє позичальників на дві категорії за ставкою:

• Ставка 3% (перші 10 років, далі 6%): військовослужбовці ЗСУ, правоохоронці, медичні працівники, освітяни, наукові співробітники. Окремо — ВПО, ветерани і працівники МВС у деокупованих чи прифронтових територіях.
• Ставка 7% (перші 10 років, далі 10%): ветерани війни (на загальних територіях), ВПО, молоді сімʼї, IT-спеціалісти, ФОП, державні службовці, інші громадяни без власного житла (або з житлом меншим за норму).

Інші ключові умови: максимальний термін кредиту — 20 років, мінімальний перший внесок — 20% (10% для молоді до 25), ануїтетна схема платежу, оператор — ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» (Укрфінжитло) через банки-партнери (Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Sense Bank та інші). Подача заявки — виключно через застосунок або портал eoselya.gov.ua / Дія.

Норма метражу обмежує максимальну площу житла, на яке можна взяти єОселю — базова площа 52,5 м² для квартири або 62,5 м² для приватного будинку (на сімʼю з 1–2 осіб) + 21 м² на кожного наступного члена. Абсолютний максимум — 115,5 м² для квартир і 125,5 м² для приватних будинків. Вторинне житло допускається з обмеженнями за віком будинку: для категорії 7% — не старше 3 років, для категорії 3% — не старше 10 років в обласних центрах. У Києві фактично — переважно новобудови.

Окрема перевірка — за останні 36 місяців не повинно бути відчуження нерухомості з площею понад норму; інакше у видачі відмовлять. Норматив дозволеної площі обчислюється сумарно по всіх членах сімʼї. Повний текст актуальної редакції Постанови №856 — на сайті Верховної Ради. Загальне регулювання іпотечних відносин — Закон України «Про іпотеку».

Приклади розрахунку

Усі приклади — ануїтетна схема, ставка показана за перші 10 років (для повної переплати після 11-го року платіж буде вищим). Цифри округлені для зручності читання.

Сценарій	Вхідні дані	Щомісячний платіж	Загальна виплата (20 р.)
A. 3% — ВПО / медик / військовий	Вартість 1 500 000 ₴, перший внесок 20% (300 000 ₴), кредит 1 200 000 ₴, термін 20 років, ставка 3%	≈ 6 655 ₴	≈ 1 597 250 ₴ (відсотки ≈ 397 250 ₴)
B. 7% — молода сімʼя	Вартість 2 500 000 ₴, перший внесок 25% (625 000 ₴), кредит 1 875 000 ₴, термін 20 років, ставка 7%	≈ 14 536 ₴	≈ 3 488 700 ₴ (відсотки ≈ 1 613 700 ₴)
C. 7% — IT-спеціаліст	Вартість 4 000 000 ₴, перший внесок 30% (1 200 000 ₴), кредит 2 800 000 ₴, термін 15 років, ставка 7%	≈ 25 170 ₴	≈ 4 530 100 ₴ (відсотки ≈ 1 730 100 ₴)

Сценарій A ілюструє пільгову категорію 3%: 1.2 млн ₴ кредиту дають платіж ~6,6 тис. ₴ — суттєво нижче за ринкову іпотеку 15–20% (де платіж був би 16–21 тис. ₴ на тій самій сумі). Сценарій B показує типовий випадок молодої сімʼї з більшим бюджетом і середнім першим внеском. Сценарій C демонструє, як коротший термін різко піднімає місячний платіж, але економить на загальній переплаті: той самий кредит 2,8 млн ₴ під 7% на 20 років мав би переплату ~2,41 млн ₴, тож 15-річний варіант (1,73 млн ₴ відсотків) економить приблизно 680 тис. ₴ за повний термін.

Жоден сценарій не враховує підвищення ставки після 10-го року (з 3% → 6% або з 7% → 10%). На практиці фактичний загальний обсяг виплат буде вищим за наведений у таблиці орієнтовно на 5–10% залежно від терміну і ставки. Калькулятор показує платіж першого періоду — це коректна оцінка щомісячного бюджету на найближчі 10 років, але не повна оцінка вартості кредиту до повного погашення.

Від чого залежить ваш платіж і шанси на схвалення

Шість факторів визначають як суму платежу, так і ймовірність позитивного рішення банку:

• Категорія заявника. 3% або 7% — основний важіль. Належність підтверджується довідками з місця роботи/служби, посвідченнями ВПО чи ветеранів. На один пункт різниці на $200k кредиту еквівалентно ~$130/міс.
• Перший внесок. Більший внесок зменшує тіло кредиту лінійно. На сценарії A додаткові 10% першого внеску (300 000 → 450 000 ₴) знижують щомісячний платіж приблизно на 830 ₴.
• Термін кредиту. Менший термін підвищує платіж, але знижує загальну переплату. 15 років при ставці 7% дають ~28% вищий платіж за 20-річний варіант, але економлять понад 30% загальної переплати.
• Регіон. Регіональний коефіцієнт впливає на максимальну вартість м², а тому і на максимальну суму кредиту. Київ і обласні центри — вищий коефіцієнт; малі міста — нижчий.
• Наявне майно і відчуження за 36 міс. Якщо у вас на сімʼю більше нормативної площі — програма недоступна. Так само, якщо ви продавали нерухомість понад норму за останні 3 роки.
• Офіційний дохід. Банк оцінює спроможність обслуговувати кредит — щомісячний платіж зазвичай не повинен перевищувати 40–50% офіційного доходу сімʼї. ФОП підтверджує дохід декларацією, найманий працівник — довідкою 2-ПДФО.

Для порівняння з ринковою іпотекою див. калькулятор Іпотека UA з ставками 15–20%; для оцінки альтернативи «інвестувати перший внесок vs купувати зараз» — калькулятор складного відсотка; для розуміння математики амортизації — базовий калькулятор іпотеки.

Часті питання про єОселю

Хто може взяти єОселю?

Програма доступна повнолітнім громадянам України (до 70 років на момент погашення), які не мають власного житла понад встановлені норми. Ставка 3% — для військовослужбовців ЗСУ, правоохоронців, медичних працівників, освітян, науковців. Ставка 7% — для ветеранів війни, ВПО, молодих сімей, IT-спеціалістів, ФОП, державних службовців та інших громадян без власного житла.

Яка максимальна сума єОселі?

Фіксованого ліміту у гривнях немає. Сума обмежується нормою площі (до 115,5 м² для квартир та 125,5 м² для будинків) і граничною вартістю м² у регіоні. У Києві з регіональним коефіцієнтом це орієнтовно 4–5 млн ₴; в обласних центрах — 2,5–4 млн ₴; в менших містах — суттєво менше.

Який мінімальний перший внесок за єОселею?

Стандартний мінімальний внесок — 20% від вартості житла. Для молоді віком до 25 років внесок знижено до 10%. Для ВПО, які втратили житло через війну, держава може компенсувати до 70% першого внеску. Більший внесок поверх мінімуму суттєво зменшує щомісячний платіж і загальну переплату.

Чи можна єОселю на вторинне житло?

Так, але з обмеженнями за віком будинку. Для категорії 7% будинок має бути не старшим 3 років (фактично — новобудова з вторинного ринку). Для категорії 3% — не старшим 10 років в обласних центрах. У Києві програма фактично працює переважно для новобудов через сильні обмеження за метражем і вартістю м².

Чи можна єОселю, якщо вже є квартира?

Так, але лише якщо площа наявної нерухомості менша за норму 52,5 м² на сімʼю з 1–2 осіб (+21 м² на кожного наступного члена сімʼї). Окрема перевірка: за останні 36 місяців не повинно бути продажу нерухомості, площа якої перевищувала норму, — інакше у видачі відмовлять.

Які банки видають єОселю?

Програму обслуговують банки-партнери ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» (Укрфінжитло) — Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Sense Bank та інші. Конкретний банк ви обираєте на етапі попередньої заявки; умови обслуговування і додаткові комісії можуть незначно відрізнятись між банками.

Як подати заявку на єОселю?

Заявка подається виключно через застосунок або портал Дія: розділ «Сервіси» → «єОселя» → заповнити дані, обрати банки-партнери, отримати попереднє рішення. Після позитивного рішення банку — заключний пакет документів і підписання договору відбувається у відділенні обраного банку. Калькулятор на цій сторінці допомагає попередньо оцінити платіж до подачі заявки.

Чим єОселя відрізняється від звичайної іпотеки?

Головна відмінність — фіксована пільгова ставка 3% або 7% перші 10 років (далі 6% або 10% відповідно), що компенсується державним бюджетом. Комерційні іпотечні ставки в Україні у 2026 році — 15–20%. Натомість єОселя має жорсткі вимоги до площі і віку житла, обмежений перелік категорій позичальників і вимагає 20% першого внеску (10% для молоді до 25).

How to use the eOselia calculator

The eOselia calculator models a mortgage under Ukraine's state-subsidized housing-loan program operating since 2022 under Cabinet of Ministers Resolution №856. Enter the property price, down payment (minimum 20%, or 10% for borrowers under 25), term (up to 20 years), and select either the 3% or the 7% rate matching your eligibility category. The calculator returns the monthly annuity payment, total interest paid, and total amount paid over the life of the loan.

The output reflects the first-period preferential rate (3% or 7%). Important: under the current Resolution №856, at year 11 the rate rises to 6% for the first category and to 10% for the second. The true full-term cost of the loan is therefore higher than the basic 3%/7% computation; for a complete picture, run the calculator for the first 10 years at the preferential rate and then for the remaining balance at the stepped-up rate, or use the Ukrainian mortgage calculator with the new rate entered manually.

The maximum loan amount is bounded by an area norm (base 52.5 m² for an apartment or 62.5 m² for a private house, for a household of 1–2, plus 21 m² per additional member; absolute cap 115.5 m² for apartments and 125.5 m² for houses) and the regional price-per-m² coefficient. Kyiv and other regional capitals carry higher coefficients; smaller cities lower. The calculator caps the input price accordingly.

All math runs locally. Share-link encodes the scenario into a URL; the PDF button generates a one-page printable summary suitable for bank submission. Rates and conditions are periodically reviewed by the Government — always check the current text of Resolution №856 before filing an application.

2026 program conditions

The eOselia program splits borrowers into two rate categories:

• 3% rate (first 10 years, then 6%): active-duty Armed Forces personnel, law enforcement, medical workers, teachers, scientific researchers. Additionally — IDPs (internally displaced persons), war veterans, and Ministry of Internal Affairs employees in liberated or front-line territories.
• 7% rate (first 10 years, then 10%): war veterans on general territories, IDPs, young families, IT professionals, sole proprietors (ФОП), public servants, other Ukrainian citizens without their own housing (or with housing below the area norm).

Other key conditions: maximum term 20 years; minimum down payment 20% (10% for borrowers under 25); annuity payment schedule; operator is the JSC Ukrainian Financial Housing Company (Ukrfinzhytlo) acting through partner banks (Oschadbank, PrivatBank, Ukrgasbank, Globus Bank, Sky Bank, Sense Bank and others). Applications are filed exclusively through the state app or portal eoselya.gov.ua / Diia.

The financed-property area norm has different bases by housing type: 52.5 m² for an apartment or 62.5 m² for a private house, for a household of 1–2, plus 21 m² per additional member. Absolute caps: 115.5 m² for apartments and 125.5 m² for houses. Secondary housing is allowed within age limits: under category 7%, no older than 3 years; under category 3%, no older than 10 years in regional capitals. In Kyiv the program is effectively limited to new construction due to tight area-and-price-per-m² caps.

A separate check: no real estate above the area norm may have been sold by the applicant in the last 36 months, or the application will be rejected. The full text of Resolution №856 (current revision) is available on zakon.rada.gov.ua. Underlying mortgage-relationship law is the Law of Ukraine "On Mortgage".

Worked examples

All examples assume annuity payments at the first-period rate (3% or 7%). The full-term cost will be somewhat higher because the rate steps up at year 11. Numbers are rounded for readability.

Scenario	Inputs	Monthly P&I	Total paid (20 years)
A. 3% — IDP / medic / military	Property ₴1,500,000, 20% down (₴300,000), loan ₴1,200,000, 20 years at 3%	≈ ₴6,655	≈ ₴1,597,250 (interest ≈ ₴397,250)
B. 7% — young family	Property ₴2,500,000, 25% down (₴625,000), loan ₴1,875,000, 20 years at 7%	≈ ₴14,536	≈ ₴3,488,700 (interest ≈ ₴1,613,700)
C. 7% — IT professional	Property ₴4,000,000, 30% down (₴1,200,000), loan ₴2,800,000, 15 years at 7%	≈ ₴25,170	≈ ₴4,530,100 (interest ≈ ₴1,730,100)

Scenario A shows the dramatic effect of the 3% preferential rate: a ₴1.2M loan generates a ~₴6.6k monthly payment, well below the ~₴16–21k a market mortgage at 15–20% would charge on the same balance. Scenario B is a typical young-family case with a moderate down payment and the 7% rate. Scenario C demonstrates how a shorter term sharply raises the monthly payment but saves substantially on total interest over the life of the loan.

None of the three scenarios include the year-11 rate step-up (3%→6% or 7%→10%). In practice the actual lifetime cost will be roughly 5–10% higher than the figure in the table depending on term and category. The calculator output is therefore a correct estimate of monthly cash flow for the first 10 years, not a full-term lifetime cost figure.

Factors that affect the payment and approval odds

Six factors drive both the monthly payment and the likelihood of approval:

• Applicant category. 3% vs 7% is the primary lever, established by employment, IDP status, or veteran documentation.
• Down payment. A larger payment reduces the loan principal linearly. In scenario A, raising the down payment from 20% to 30% lowers the monthly payment by roughly ₴830.
• Loan term. A shorter term raises the monthly payment but lowers total interest. At 7%, a 15-year term has ~28% higher monthly than a 20-year term, but ~30% less total interest.
• Region. The regional coefficient sets the cap on price per m² and therefore the maximum loan amount.
• Existing real estate and 36-month look-back. If the applicant already holds more than the area norm or has sold a above-norm property in the last 3 years, the program is unavailable.
• Verified income. The bank assesses repayment capacity — the monthly payment typically cannot exceed 40–50% of documented household income. Sole proprietors (ФОП) verify income via tax declarations; salaried employees via a 2-PIT certificate.

For non-residents: eOselia is a Ukrainian-citizen-only program. The pricing structure (3%/7% subsidized rates vs 15–20% commercial Ukrainian mortgages) is the most generous mortgage subsidy in Ukraine's modern history, made possible by direct interest-rate subsidies from the State Budget. It does not replicate to non-residents or external investors. Useful as context for comparing Ukraine's housing-policy approach with similar subsidized programs in the EU (such as Germany's KfW or France's PTZ).

Frequently asked questions

Who can take eOselia?

Available to Ukrainian citizens of legal age (and up to 70 at full repayment) who do not own housing above the established area norm. The 3% rate applies to active-duty Armed Forces, law enforcement, medical workers, teachers, and researchers. The 7% rate applies to war veterans, IDPs, young families, IT professionals, sole proprietors, public servants, and other citizens without own housing.

What is the maximum eOselia loan amount?

There is no fixed hryvnia ceiling. The amount is bounded by the area norm (up to 115.5 m² for apartments and 125.5 m² for houses) and the regional price-per-m² cap. In Kyiv with the highest regional coefficient that comes to roughly ₴4–5M; regional capitals ₴2.5–4M; smaller cities meaningfully less.

What is the minimum down payment for eOselia?

The standard minimum is 20% of property price. For borrowers under 25 it drops to 10%. For IDPs who lost housing due to the war, the state may cover up to 70% of the down payment. A larger down payment beyond the minimum noticeably reduces the monthly payment and total interest.

Does eOselia cover secondary housing?

Yes, with age limits. Under the 7% category the property must be no older than 3 years (so effectively new-build from the secondary market). Under the 3% category, no older than 10 years in regional capitals. In Kyiv the program effectively works only for new construction because of tight area-and-price-per-m² limits.

Can I take eOselia if I already own an apartment?

Yes, but only if the existing real-estate area is below the norm of 52.5 m² per household of 1–2 (+21 m² per additional member). Separate check: no real estate above the norm may have been sold in the last 36 months, or the application is rejected.

Which banks issue eOselia loans?

The program runs through partner banks of JSC Ukrfinzhytlo — Oschadbank, PrivatBank, Ukrgasbank, Globus Bank, Sky Bank, Sense Bank and others. The applicant chooses a bank at the preliminary-application stage; service conditions and additional fees may differ slightly between banks.

How do I apply for eOselia?

Applications are submitted exclusively through the Diia app or portal: Services → eOselia → fill in data, choose partner banks, receive a preliminary decision. After a positive decision, the final document package and contract signing happen at the chosen bank's branch. The calculator on this page helps estimate the payment before filing the application.

How is eOselia different from a regular mortgage?

The principal difference is the fixed preferential rate of 3% or 7% for the first 10 years (rising to 6% or 10% thereafter), with the gap subsidized by the State Budget. Commercial Ukrainian mortgage rates in 2026 are 15–20%. In exchange, eOselia carries strict area and property-age limits, a closed list of borrower categories, and a 20% down-payment requirement (10% for borrowers under 25).