Що таке єОселя
єОселя — державна програма доступної іпотеки в Україні, адміністратором якої є «Укрфінжитло». Її мета — дати громадянам можливість купити власне житло за ставкою значно нижчою за ринкову, де різницю компенсує держава через банки-партнери. Подати заявку можна онлайн через застосунок та портал «Дія». Ключова річ, яку всі хочуть зрозуміти насамперед, — яка ставка дістанеться саме вам: 3% чи 7%, бо саме від цього найбільше залежить місячний платіж.
Хто отримує 3%, а хто 7%
Програма має дві пільгові ставки, і різниця між ними — у категорії позичальника, а не у типі житла.
Ставка 3% призначена для пріоритетних категорій. До них традиційно належать військовослужбовці та ветерани, медичні працівники, педагоги, а також працівники сфери науки. Це люди, чию роль держава підтримує найбільш пільговою ставкою.
Ставка 7% — це базовий варіант для інших громадян, які відповідають умовам програми, але не входять до пріоритетних категорій. Вона все одно суттєво нижча за ринкову іпотечну ставку в Україні, тому залишається привабливою.
Базові умови, які варто знати
Незалежно від ставки, програма має кілька наскрізних параметрів. Перший внесок зазвичай становить від 20% вартості житла; для окремих молодих категорій він може бути меншим. Строк кредиту — до 20 років. Графік погашення — ануїтетний, тобто щомісячний платіж рівний протягом усього строку (детальніше про ануїтет — у нашому гайді про ануїтет та диференціал).
Є також обмеження щодо площі житла та його вартості, і вони залежать від типу населеного пункту та категорії позичальника. Ці ліміти час від часу переглядаються, тому конкретні цифри для вашого випадку завжди беріть з офіційного джерела, а не з форумів чи новин.
Скільки це коштує: приклад розрахунку
Платіж за єОселею рахується за стандартною ануїтетною формулою — такою ж, як для звичайної іпотеки, лише зі зниженою ставкою. Візьмемо квартиру вартістю 2 000 000 ₴, перший внесок 20% (400 000 ₴), отже тіло кредиту — 1 600 000 ₴ на 20 років.
| Показник | Ставка 3% | Ставка 7% |
|---|---|---|
| Тіло кредиту | 1 600 000 ₴ | 1 600 000 ₴ |
| Строк | 20 років | 20 років |
| Орієнтовний місячний платіж | ≈ 8 900 ₴ | ≈ 12 400 ₴ |
Різниця між 3% і 7% на тих самих вхідних даних — приблизно 3 500 ₴ щомісяця, або близько 840 000 ₴ за весь 20-річний строк. Саме тому належність до пріоритетної категорії так важлива. Точні цифри для ваших параметрів порахуйте в калькуляторі єОселя — він застосовує ту саму ануїтетну формулу і дозволяє підставити вашу вартість житла, внесок, ставку та строк.
Поширені запитання
Хто отримує ставку 3%?
Пріоритетні категорії — зокрема військовослужбовці, ветерани, медичні та педагогічні працівники, працівники сфери науки. Решта громадян, що відповідають умовам, отримують 7%. Точний перелік категорій звіряйте з офіційним джерелом програми, бо він періодично оновлюється.
Який перший внесок і строк?
Базово перший внесок — від 20% вартості житла (для окремих молодих категорій може бути меншим), строк — до 20 років, графік ануїтетний. Актуальні параметри дивіться на офіційному ресурсі «Укрфінжитло» та в «Дії».
Чи можна порахувати платіж заздалегідь?
Так. Платіж рахується за стандартною ануїтетною формулою. Скористайтесь калькулятором єОселя, ввівши вартість житла, перший внесок, ставку 3% або 7% і строк — і ви побачите орієнтовний місячний платіж та загальну переплату.
Джерела
- Укрфінжитло — адміністратор програми єОселя, офіційні умови та перелік категорій.
- Портал «Дія» — подання заявки та актуальні параметри програми.
- Методологія WiseCalc — ануїтетна формула, яку використовує калькулятор.
Написав і переглянув Віталій Куровський, software engineer (20 років у retail-технологіях). Востаннє переглянуто 1 червня 2026. Умови програми змінюються — звіряйте з офіційним джерелом.
What єОселя is
єОселя ("eOselya") is Ukraine's state affordable-mortgage programme, administered by Ukrfinzhytlo. Its goal is to let citizens buy a home at a rate far below the market, with the state covering the difference through partner banks. Applications go through the Diia app and portal. The first thing everyone wants to know is which rate they qualify for — 3% or 7% — because that drives the monthly payment more than anything else.
Who gets 3% and who gets 7%
The programme has two subsidised rates, and the difference between them is the borrower's category, not the type of property.
The 3% rate is for priority groups. These have traditionally included servicemembers and veterans, medical workers, teachers, and people working in science — roles the state supports with its most favourable rate.
The 7% rate is the baseline for other citizens who meet the programme's conditions but are not in a priority category. It is still well below Ukraine's market mortgage rate, so it remains attractive.
Baseline terms worth knowing
Regardless of the rate, the programme shares a few parameters. The down payment is usually from 20% of the property value; for certain young categories it can be lower. The term runs up to 20 years. The repayment schedule is an annuity — a level monthly payment for the whole term (more on this in our annuity vs differential guide).
There are also limits on the property's floor area and price, and they depend on the type of settlement and the borrower's category. These limits are revised periodically, so always take the exact figures for your case from the official source rather than forums or news.
What it costs: a worked example
The єОселя payment is computed with the standard annuity formula — the same one used for an ordinary mortgage, just at a reduced rate. Take an apartment worth UAH 2,000,000, a 20% down payment (UAH 400,000), giving a loan principal of UAH 1,600,000 over 20 years.
| Metric | 3% rate | 7% rate |
|---|---|---|
| Loan principal | UAH 1,600,000 | UAH 1,600,000 |
| Term | 20 years | 20 years |
| Approx. monthly payment | ≈ UAH 8,900 | ≈ UAH 12,400 |
On identical inputs, the gap between 3% and 7% is about UAH 3,500 a month, or roughly UAH 840,000 across the full 20-year term. That is why being in a priority category matters so much. Compute the exact figures for your inputs in the єОселя calculator — it uses the same annuity formula and lets you plug in your property value, down payment, rate, and term.
Frequently asked questions
Who gets the 3% rate?
Priority groups — including servicemembers, veterans, medical and teaching staff, and people in science. Other eligible citizens get 7%. Confirm the exact category list with the official programme source, as it is updated periodically.
What down payment and term apply?
Baseline down payment is from 20% of the property value (lower for certain young categories), the term is up to 20 years, and the schedule is an annuity. Check the current parameters on the official Ukrfinzhytlo resource and Diia.
Can I estimate the payment in advance?
Yes. The payment uses the standard annuity formula. Use the єОселя calculator, entering the property value, down payment, the 3% or 7% rate, and the term, to see the approximate monthly payment and total interest.
Sources
- Ukrfinzhytlo — administrator of the єОселя programme; official terms and category list.
- Diia portal — application and current programme parameters.
- WiseCalc methodology — the annuity formula used by the calculator.
Written and reviewed by Vitalii Kurovskyi, software engineer (20 years in retail technology). Last reviewed 1 June 2026. Programme terms change — verify against the official source.