Що таке єОселя
єОселя — державна програма доступної іпотеки в Україні, оператором якої є ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» («Укрфінжитло»). Умови програми встановлює Постанова Кабінету Міністрів України №856 від 2 серпня 2022 року; банки лише видають кредити на цих умовах, а різницю між базовою і пільговою ставкою компенсує оператор. Подати заявку можна онлайн через «Дію». Ключове питання для більшості — яка ставка дістанеться саме вам: 3% чи 7%, бо від цього найбільше залежить місячний платіж.
Хто отримує 3%
Компенсовану ставку 3% отримують пʼять категорій, перелічених у пункті 3 Умов програми. Це закритий перелік — «пріоритетність» тут не оцінна, а нормативна.
- Військовослужбовці та силовики. Контрактники Збройних Сил, СБУ, Служби зовнішньої розвідки, ГУР Міноборони, Нацгвардії, Держприкордонслужби, УДО, Держспецзвʼязку і Держспецтрансслужби; прокурори; рядовий і начальницький склад ДСНС; співробітники Служби судової охорони; детективи та начальницький склад НАБУ, ДБР і БЕБ; поліцейські; мобілізовані та призвані резервісти. Разом із членами їхніх сімей — це та частина норми, про яку найчастіше не знають.
- Медичні працівники закладів охорони здоровʼя державної або комунальної форми власності.
- Педагогічні працівники закладів освіти державної або комунальної форми власності.
- Наукові та науково-педагогічні працівники закладів освіти й наукових установ державної або комунальної форми власності.
- Ветерани війни — учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, учасники війни, сімʼї загиблих ветеранів війни, а також сімʼї загиблих Захисників і Захисниць України.
Хто отримує 7%
Базову ставку 7% отримують ще три категорії:
- Внутрішньо переміщені особи.
- Член сімʼї ВПО першого ступеня споріднення (крім чоловіка або дружини) — за умови, що кредит береться для придбання житла на користь ВПО, яка передає це житло в іпотеку.
- Інші громадяни України, які не мають у власності житлової нерухомості або мають менше ніж 52,5 м² на одну особу, 73,5 м² на сімʼю з двох чи трьох осіб і додатково 21 м² на кожного наступного члена сімʼї починаючи з четвертого. Житло на територіях активних бойових дій, на тимчасово окупованих територіях і знищене житло у цьому підрахунку не враховуються.
Для цих трьох категорій компенсація частини процентної ставки не надається протягом усього строку дії договору — базова ставка 7% діє перші десять років і 10% з першого календарного дня одинадцятого року. Це не «3% з відмовою в компенсації», а окрема ставка.
Обидві ставки двоступеневі
Це найважливіше, чого немає в рекламі програми. Постанова визначає ставку так: 7% річних протягом десяти років з дати укладення кредитного договору і 10% річних починаючи з першого календарного дня одинадцятого року. Для пільгових категорій компенсована ставка так само двоступенева — до 3% перші десять років і до 6% з одинадцятого.
На одинадцятому році платіж перераховується на залишок боргу за новою ставкою і зростає приблизно на 15%. Це не штраф, а конструкція програми — але її треба закласти в сімейний бюджет заздалегідь. Детальний розбір із цифрами — у гайді про порівняння з ринковою іпотекою.
Базові умови за Постановою №856
| Параметр | Значення |
|---|---|
| Максимальний строк | 240 місяців (20 років) |
| Мінімальний перший внесок | 10% — позичальнику до 25 років включно; 20% — від 26 років |
| Графік погашення | ануїтетний, з перерахунком на 11-му році (можливий також рівними частинами тіла) |
| Комісії банку | сукупно за весь строк — не більш як 1% суми кредиту |
| Страхування предмета іпотеки | обовʼязкове; тариф до 0,25% на рік, або до 1,25% з покриттям воєнних ризиків |
| Нормативна площа квартири | 52,5 м² на одну особу · 73,5 м² на сімʼю з 2–3 осіб · +21 м² з четвертого · максимум 115,5 м² |
| Нормативна площа будинку | 62,5 м² · 83,5 м² · +21 м² · максимум 125,5 м² |
| Гранична вартість 1 м² | опосередкована вартість спорудження житла в регіоні (Мінрозвитку), збільшена вдвічі |
Ліміти площі та вартості залежать від складу сімʼї, типу житла і регіону — не від розміру населеного пункту. Постанова дає три окремі допуски по 10%, і вони не взаємозамінні: загальна вартість житла — не більш ніж на 10% понад граничну; вартість 1 м² — не більш ніж на 10% понад граничну вартість 1 м²; площа — не більш ніж на 10% понад нормативну, і лише для житла, прийнятого в експлуатацію не раніше ніж за три роки до договору. Для старшого житла перевищення площі не допускається взагалі. Скільки грошей потрібно мати на руках насправді — у гайді про перший внесок.
Скільки це коштує: приклад розрахунку
Візьмемо квартиру вартістю 2 000 000 ₴, перший внесок 20% (400 000 ₴) — тобто позичальнику 26 років або більше. Тіло кредиту — 1 600 000 ₴ на 240 місяців, ануїтет.
| Показник | Ставка 3% → 6% | Ставка 7% → 10% |
|---|---|---|
| Тіло кредиту | 1 600 000 ₴ | 1 600 000 ₴ |
| Платіж 1–10 рік | 8 874 ₴ | 12 405 ₴ |
| Платіж 11–20 рік | 10 202 ₴ | 14 119 ₴ |
| Разом за 20 років | 2 289 110 ₴ | 3 182 818 ₴ |
| Переплата | 689 110 ₴ | 1 582 818 ₴ |
Різниця між пільговою і базовою ставкою на тих самих вхідних — 3 531 ₴ щомісяця у перші десять років і 893 708 ₴ за весь строк. Саме тому належність до однієї з пʼяти категорій вище варто перевіряти прискіпливо: «член сімʼї військовослужбовця» — це теж категорія 3%. Порахувати на своїх числах можна в калькуляторі єОселя; він показує платіж першої фази, тобто перших десяти років.
Поширені запитання
Хто отримує ставку 3% за єОселею?
Пʼять категорій за Постановою №856: військовослужбовці, силовики, мобілізовані й резервісти разом із членами їхніх сімей; медичні працівники державних і комунальних закладів; педагогічні працівники; наукові та науково-педагогічні працівники; ветерани війни, зокрема сімʼї загиблих Захисників і Захисниць.
Хто отримує ставку 7%?
ВПО, члени сімʼї ВПО першого ступеня споріднення за визначених умов та інші громадяни без власного житла або з житлом менше норми (52,5 / 73,5 / +21 м²). Компенсація частини ставки цим категоріям не надається протягом усього строку договору.
Ставка за єОселею однакова весь строк?
Ні. 7% перші десять років і 10% з першого дня одинадцятого року; для пільгових категорій — до 3% і до 6%. Платіж перераховується на залишок боргу і зростає приблизно на 15%.
Який перший внесок і строк за єОселею?
Мінімум 10% вартості предмета іпотеки, якщо позичальнику до 25 років включно, і 20% від 26 років. Максимальний строк — 240 місяців. Постанова допускає два графіки: ануїтет або погашення основного боргу рівними частинами; приклади на цій сторінці розраховані за ануїтетом.
Чи можна втратити ставку 3% під час дії договору?
Так. Для категорій 1–4 банк щокварталу перевіряє належність до категорії. Якщо належність до жодної з придатних категорій 1–4 не підтверджена протягом 90 днів від граничної дати в договорі, надання компенсації припиняється і ставка стає базовою. Сам перехід між категоріями 1–4 підставою для припинення не є. Для ветеранів війни перевірка робиться один раз, під час ухвалення рішення про кредит.
Джерела
- Постанова КМУ №856 від 02.08.2022 — категорії позичальників (п.3), ставка та її підвищення з одинадцятого року і щоквартальна перевірка (п.10 пп.1), строк (п.10 пп.4), перший внесок (п.10 пп.5), нормативні площі та гранична вартість (п.10 пп.6), комісії та страхування (п.10 пп.7–9).
- Постанова КМУ №794 від 17.06.2026 — чинна редакція категорій, ставок і нормативних площ.
- Укрфінжитло — оператор програми та перелік уповноважених банків.
- Портал «Дія» — подання заявки.
- Методологія WiseCalc — ануїтетна формула, яку використовує калькулятор.
Написав і переглянув Віталій Куровський, software engineer (20 років у retail-технологіях). Востаннє переглянуто 6 серпня 2026. Умови програми змінюються — звіряйте з офіційним джерелом.