Reviewed by Vitalii Kurovskyi — software engineer, 20 years in retail tech. Last reviewed: 2026-06-01.
Перевірив Віталій Куровський — software engineer, 20 років у retail tech. Дата перевірки: 01.06.2026.
Home equity and HELOCs: how much you can borrow, and what the draw period really costsВласний капітал і HELOC: скільки можна взяти і скільки насправді коштує період вибірки
How to use this calculator
A HELOC (home equity line of credit) lets you borrow against the equity in your home — the part you actually own, after the mortgage. Enter your home's current value, the balance still owed on your mortgage, and the lender's combined loan-to-value limit. The calculator shows how much credit you can access, the interest-only payment during the draw period, and the higher amortizing payment once the repayment period begins.
All math runs locally in your browser; nothing is uploaded. Use the share link to compare scenarios before talking to a lender.
How much you can borrow
Lenders cap the combined loan-to-value (CLTV) — your mortgage plus the new line — usually at 80–85% of the home's value. Your available credit is:
Max credit = (Home value × CLTV limit) − mortgage balance
For a $400,000 home at an 85% CLTV with a $250,000 mortgage: (400,000 × 0.85) − 250,000 = $90,000 of available credit. A lower home value, a higher remaining mortgage, or a stricter CLTV all shrink this number.
Draw period vs repayment period — the payment shock
A HELOC has two phases. During the draw period (commonly 10 years) you can borrow and repay freely, and many lenders require interest only:
Interest-only payment = balance × (annual rate ÷ 12)
On $90,000 drawn at an 8% rate, that's about $600/month. When the repayment period begins (often 20 years), the line closes and the payment switches to full principal-plus-interest amortization — roughly $753/month on the same balance and rate. The jump is larger with a shorter repayment term, and because a HELOC rate is variable (tied to the prime rate), a rate increase pushes both payments higher.
Costs, rates, and the most common mistake
- Variable rate. HELOC rates float with the prime rate, so your payment can change month to month. Budget for higher, not just today's rate.
- The tax-deduction trap (US). Under current rules, HELOC interest is tax-deductible only when the funds are used to buy, build, or substantially improve the home that secures the loan. Using a HELOC for debt consolidation, tuition, or a vacation does not qualify — a very common and costly assumption.
- Don't treat the interest-only payment as the real cost. It feels cheap during the draw period, but the principal is still there and the repayment-period payment is the one that tests your budget.
Considering a cash-out refinance instead? Compare with the refinance calculator. To model a new first mortgage, use the mortgage calculator; for a fixed-term lump-sum loan, the loan calculator.
HELOC rates in 2026
As a rough guide, variable HELOC rates in 2026 sit around 7–7.5% on average, with occasional introductory "teaser" rates near 5% for the first 6–12 months that then reset to the standard variable rate. Fixed home-equity loans run a little higher, roughly 7.2–8.2% depending on term. These are indicative national averages, not an offer — your actual rate depends on your credit score, the CLTV you draw to, and the lender. Because a teaser can mask a much higher long-run rate, always model the payment at the post-introductory rate, not the headline.
HELOC vs home-equity loan vs cash-out refinance
Three products tap the same equity in different ways. A HELOC is a revolving line with a variable rate — flexible, good for staged or uncertain costs, but your payment moves with the market. A home-equity loan is a fixed-rate lump sum with predictable payments — better when you know exactly how much you need. A cash-out refinance replaces your whole first mortgage with a larger one; it can make sense if today's rates are at or below your current mortgage rate, but it resets the clock on your main loan. If your existing mortgage rate is low, touching it with a cash-out refinance is usually the worst of the three.
Smart and risky uses of equity
Because a HELOC is secured by your home, the stakes are higher than with unsecured credit: miss enough payments and you risk the house itself. That makes it reasonable for value-adding home improvements or as a low-cost emergency backstop, and questionable for vacations, depreciating purchases, or papering over a chronic budget gap. Using home equity to consolidate high-rate credit cards can cut your interest sharply — but only if you stop adding new card debt, otherwise you have simply moved unsecured debt onto your home and freed up the cards to fill again.
Як користуватися калькулятором
HELOC (відновлювана кредитна лінія під заставу житла) дозволяє позичати під власний капітал у вашому житлі — ту частину, якою ви фактично володієте після іпотеки. Введіть поточну вартість житла, залишок боргу за іпотекою і граничний показник CLTV від кредитора. Калькулятор покаже доступний ліміт кредиту, платіж лише за відсотками під час періоду вибірки і вищий амортизаційний платіж після початку періоду погашення.
Усі обчислення локальні; нічого не завантажується на сервер. Скористайтесь посиланням «поділитись», щоб порівняти сценарії перед розмовою з банком.
Скільки можна взяти
Кредитори обмежують сукупний показник «кредит до вартості» (CLTV) — вашу іпотеку плюс нову лінію — зазвичай на рівні 80–85% вартості житла. Доступний кредит:
Макс. кредит = (Вартість житла × ліміт CLTV) − залишок іпотеки
Для житла вартістю $400 000 за CLTV 85% із залишком іпотеки $250 000: (400 000 × 0,85) − 250 000 = $90 000 доступного кредиту. Нижча вартість житла, більший залишок іпотеки або суворіший CLTV зменшують цю суму.
Період вибірки vs період погашення — стрибок платежу
HELOC має дві фази. Під час періоду вибірки (зазвичай 10 років) ви можете вільно позичати й повертати, і багато кредиторів вимагають сплачувати лише відсотки:
Платіж лише за відсотками = залишок × (річна ставка ÷ 12)
На $90 000 за ставкою 8% це приблизно $600/міс. Коли починається період погашення (часто 20 років), лінія закривається, а платіж переходить у повну амортизацію «тіло + відсотки» — близько $753/міс на тому самому залишку і ставці. Стрибок більший за коротшого терміну погашення, а оскільки ставка HELOC плаваюча (привʼязана до prime rate), її зростання піднімає обидва платежі.
Витрати, ставка і найпоширеніша помилка
- Плаваюча ставка. Ставки HELOC коливаються разом із prime rate, тож платіж може змінюватися щомісяця. Плануйте бюджет із запасом, а не за сьогоднішньою ставкою.
- Пастка з податковим відрахуванням (США). За чинними правилами відсотки за HELOC підлягають податковому відрахуванню лише тоді, коли кошти використані на купівлю, будівництво чи суттєве покращення житла, що є заставою. Використання HELOC на консолідацію боргів, навчання чи відпустку не кваліфікується — дуже поширене і дороге припущення.
- Не сприймайте платіж «лише за відсотками» як реальну вартість. Під час періоду вибірки він здається дешевим, але тіло боргу нікуди не зникло, і саме платіж періоду погашення перевіряє ваш бюджет.
Розглядаєте натомість рефінансування з готівкою (cash-out)? Порівняйте з калькулятором рефінансування. Щоб змоделювати нову першу іпотеку — калькулятор іпотеки; для кредиту з фіксованим терміном і одноразовою сумою — кредитний калькулятор.
Ставки HELOC у 2026 році
Як орієнтир: плаваючі ставки HELOC у 2026 році в середньому близько 7–7,5%, з нечастими вступними «teaser»-ставками близько 5% на перші 6–12 місяців, які потім скидаються до стандартної плаваючої. Фіксовані кредити під заставу житла трохи вищі — приблизно 7,2–8,2% залежно від терміну. Це орієнтовні середні по ринку, а не пропозиція — ваша реальна ставка залежить від кредитного рейтингу, рівня CLTV, до якого ви вибираєте кошти, і самого кредитора. Оскільки teaser може приховувати значно вищу довгострокову ставку, завжди моделюйте платіж за ставкою після вступного періоду, а не за рекламною.
HELOC проти кредиту під заставу проти cash-out рефінансування
Три продукти задіюють той самий капітал по-різному. HELOC — відновлювана лінія з плаваючою ставкою: гнучка, добра для поетапних чи невизначених витрат, але платіж рухається з ринком. Кредит під заставу житла — одноразова сума з фіксованою ставкою і передбачуваними платежами, краще коли ви точно знаєте потрібну суму. Cash-out рефінансування замінює всю першу іпотеку більшою; це має сенс, якщо нинішні ставки на рівні або нижчі за вашу поточну, але воно обнуляє строк основного кредиту. Якщо ваша чинна іпотечна ставка низька, чіпати її через cash-out — зазвичай найгірший із трьох варіантів.
Розумне і ризиковане використання капіталу
Оскільки HELOC забезпечений вашим житлом, ризики серйозніші, ніж за незабезпеченим кредитом: пропустіть достатньо платежів — і ризикуєте самим будинком. Тому він розумний для покращень житла, що додають вартості, або як дешевий аварійний резерв, і сумнівний для відпусток, покупок, що знецінюються, чи латання хронічної діри в бюджеті. Використання капіталу житла для консолідації дорогих кредиток може різко зрізати відсотки — але лише якщо ви припините нарощувати новий борг за картками, інакше ви просто перенесли незабезпечений борг на житло і звільнили картки, щоб наповнити їх знову.