Перевірив Віталій Куровський — software engineer, 20 років у retail tech. Дата перевірки: 01.06.2026.
Оренда чи купівля: правило 5%, альтернативна вартість і рік беззбитковості
Як користуватися калькулятором
Рішення — це не «платіж за оренду проти платежу за іпотеку»; таке порівняння оманливе. Цей калькулятор зважує повну вартість володіння (відсотки за іпотекою, податок на нерухомість, обслуговування, страхування і альтернативну вартість першого внеску) проти повної вартості оренди (орендна плата плюс дохід від інвестування коштів, які ви не заморозили в житлі). Введіть вартість житла, оренду, перший внесок, ставки і ваш горизонт; модель спрогнозує статок у кожному сценарії і знайде рік, коли купівля виходить уперед.
Усе обчислюється локально у вашому браузері. Скористайтесь посиланням «поділитись», щоб звірити припущення з партнером.
Правило 5% для неповоротних витрат
Швидка перевірка: річна неповоротна вартість володіння житлом — приблизно 5% його вартості. В Україні її формують насамперед обслуговування (близько 1%) і вартість капіталу (дохід, який ваш перший внесок міг би заробити деінде). Податок на нерухомість тут майже не важить: ПКУ ст. 266 оподатковує площу, а не вартість — перші 60 м² квартири (120 м² житлового будинку) звільнені, а понад них ставка не перевищує 1,5% мінімальної зарплати за м² на рік, тобто для квартири 80 м² це близько ₴2 600 на рік, а будинок 100 м² не платить нічого. Одне застереження, яке калькулятор проговорює, а не рахує: ПКУ 266.4.1 дає цю пільгову площу один раз на власника, а не на кожен об’єкт, тож якщо у вас уже є житлова нерухомість, пільга ділиться між усіма об’єктами і реальний податок буде вищим за показаний. У місячному вимірі:
Беззбиткова оренда на місяць = (Вартість житла × 5%) ÷ 12
Для житла вартістю ₴4 000 000 це приблизно ₴16 667/міс. Якщо рівнозначне житло можна орендувати помітно дешевше — оренда з інвестуванням різниці зазвичай виграє; якщо рівнозначна оренда помітно дорожча — виграє купівля. Ці витрати «неповоротні», бо, як і оренда, ви їх ніколи не повертаєте — на відміну від частини платежу, що гасить тіло іпотеки.
Альтернативна вартість і рік беззбитковості
Купівля несе великі разові транзакційні витрати з обох боків угоди — нотаріус, державні збори і комісія рієлтора при купівлі, те саме плюс держмито 1% (Декрет №7-93) при продажу. Типового відсотка для комісії рієлтора ми тут не називаємо: підтвердженого джерела для нього немає, тому обидва поля — це редаговані стартові значення, а не наша оцінка ринку. Якими б вони не були, їх треба відбити, перш ніж володіння стане дешевшим за оренду — а скільки на це піде років, ми теж не називаємо навмання: це прямо випливає з ваших вхідних даних і саме це рахує точка беззбитковості вище. Інший вагомий чинник — альтернативна вартість: перший внесок, заморожений у власному капіталі житла, не заробляє дохід фондового ринку, і порівняння в калькуляторі це прямо враховує.
Податок при продажу і що саме припускає калькулятор
Продаж житла, яке у власності не більше трьох років, оподатковується ПДФО 5% плюс військовий збір 5% від ціни продажу (ПКУ п. 172.2) — саме тому крива купівлі стрибає між третім і четвертим роком. Це не комісія, про яку можна домовитись, тому вона рахується окремо від поля «витрати на продаж». Одне припущення тут працює по-справжньому: звільнення за п. 172.1 діє лише для першого продажу житла у звітному році, і калькулятор виходить із того, що ваш — перший. Другий продаж за той самий рік оподатковується 5% плюс збором незалежно від строку володіння, третій і наступні — 18%. Самого строку володіння тут недостатньо.
Співвідношення ціна/оренда і найпоширеніша помилка
- Співвідношення ціна/оренда = вартість житла ÷ річна оренда. Менше 15 — на користь купівлі; 16–20 — нейтрально; 21 і вище — на користь оренди. Житло за ₴4 000 000 проти оренди ₴18 000/міс дає коефіцієнт близько 18,5 — нейтральний ринок, де вирішують горизонт і особисті фактори.
- Класична помилка — порівнювати оренду напряму з платежем за іпотекою, ігноруючи податки, обслуговування, страхування й альтернативну вартість. Оренда — це максимум, який ви платите щомісяця; іпотека — мінімум: ремонти й податки додаються зверху.
- Гнучкість має цінність. Якщо є реальний шанс переїхати за кілька років, транзакційні витрати на купівлю й продаж часто переважують будь-який набутий капітал.
Щоб оцінити фактичний платіж за іпотекою — калькулятор іпотеки Україна; щоб спрогнозувати, до чого виросте інвестований перший внесок — калькулятор складного відсотка.
Приклад розрахунку
Лише для ілюстрації. Візьмемо квартиру 70 м² за ₴4 000 000 із внеском 20% (₴800 000), іпотекою 18% (типова ринкова ставка в Україні поза держпрограмами), податком на нерухомість за ПКУ ст. 266 (близько ₴1 300 на рік для цієї площі), обслуговуванням 1% і зростанням ціни житла 3% на рік — проти оренди рівнозначного житла за ₴18 000/міс зі зростанням оренди 3% на рік і ₴800 000 (плюс будь-яка місячна різниця в грошовому потоці), інвестованими під 7%. У перші роки оренда явно попереду, бо покупець втрачає витрати на купівлю й продаж — 7,5% ціни на значеннях цієї сторінки за замовчуванням, плюс податок за ст. 172 на горизонті до трьох років, — а більша частина раннього іпотечного платежу — це відсотки, а не капітал. За цих конкретних припущень — дохідність інвестицій 7% помітно вища за 3% зростання ціни — оренда може лишатися попереду десятиліття й більше, бо інвестовані гроші капіталізуються швидше, ніж дорожчає житло. Купівля виходить уперед раніше лише тоді, коли зростання ціни вище, дохідність інвестицій нижча або ви лишаєтесь достатньо довго, щоб розмити транзакційні витрати. Саме ця чутливість і є головним уроком: рік беззбитковості майже повністю залежить від припущень, які ви маєте обрати.
Чого не видно в цифрах
Таблиця враховує грошові потоки, але не життя. Володіння дає стабільність — жоден орендодавець не попросить вас з'їхати чи не підніме плату — плюс свободу робити ремонт і своєрідне примусове заощадження, бо кожен платіж нарощує капітал. Оренда дає гнучкість і нульову вразливість до падіння ринку чи несподіваного ремонту даху. Жодне не є універсально «розумнішим»: родина, яка ймовірно переїде за кілька років, або та, кому важко даються витрати на утримання, може бути фінансово у виграші від оренди навіть тоді, коли довгострокова математика на боці купівлі.
Перевірте припущення на міцність
Результат залежить від трьох по-справжньому невизначених вхідних даних: зростання ціни житла, інфляція оренди і дохідність інвестованих заощаджень. Невеликі зміни сильно зсувають рік беззбитковості, тож не довіряйте одному прогону. Спробуйте песимістичний сценарій (низьке зростання ціни, висока дохідність інвестицій) і оптимістичний — і подивіться, чи падає ваш реальний горизонт до чи після беззбитковості в обох. Якщо купівля виграє лише за райдужних припущень, у які ви не вірите, сприймайте це як сигнал, а не рекомендацію.