Reviewed by Vitalii Kurovskyi — software engineer, 20 years in retail tech. Last reviewed: 2026-06-01.
Перевірив Віталій Куровський — software engineer, 20 років у retail tech. Дата перевірки: 01.06.2026.
Rent vs buy: the 5% rule, opportunity cost, and your break-even yearОренда чи купівля: правило 5%, альтернативна вартість і рік беззбитковості
How to use this calculator
The decision is not "rent payment vs mortgage payment" — that comparison is misleading. This calculator weighs the full cost of owning (mortgage interest, property tax, maintenance, insurance, and the opportunity cost of your down payment) against the full cost of renting (rent plus the investment return you earn on the money you did not tie up in a house). Enter the home price, rent, down payment, rates and your time horizon; the model projects the wealth you would have in each path and finds the year buying pulls ahead.
Everything is computed locally in your browser. Use the share link to compare assumptions with a partner.
The 5% rule for unrecoverable costs
A fast sanity check: the yearly unrecoverable cost of owning a home is roughly 5% of its value — about 1% property tax, 1% maintenance, and 3% cost of capital (the return your down payment could have earned elsewhere). On a monthly basis:
Monthly break-even rent = (Home value × 5%) ÷ 12
For a $400,000 home that is about $1,667/month. If you can rent an equivalent home for clearly less than that, renting and investing the difference tends to win; if equivalent rent is clearly more, buying tends to win. These costs are "unrecoverable" because, like rent, you never get them back — unlike the principal portion of a mortgage payment.
Opportunity cost and the break-even year
Buying carries large one-time transaction costs — roughly 2–5% to purchase and 6–8% to sell. Because of these, most buyers need a 5–7 year horizon just to break even on fees, before owning becomes cheaper than renting. The other heavy factor is opportunity cost: a down payment locked in home equity is not earning stock-market returns, and the calculator's net-present-value comparison accounts for that explicitly.
Price-to-rent ratio and the most common mistake
- Price-to-rent ratio = home price ÷ annual rent. Below 15 favors buying; 16–20 is neutral; 21 and above favors renting. A $400,000 home against $1,800/month rent gives a ratio of about 18.5 — a neutral market where horizon and personal factors decide.
- The classic mistake is comparing rent directly to the mortgage payment and ignoring taxes, maintenance, insurance and opportunity cost. Rent is the most you pay each month; a mortgage is the least — repairs and tax bills sit on top.
- Flexibility has value. If there is a real chance you move within a few years, the transaction costs of buying and selling often outweigh any equity gained.
To size the actual mortgage payment, use the mortgage calculator; to project what the invested down payment could grow to, the compound interest calculator; if you already own and rates have moved, the refinance calculator.
A worked example
Illustrative only. Take a $400,000 home with 20% down ($80,000), a 6.5% mortgage, 1% property tax, 1% maintenance, and 3% home-price appreciation, versus renting an equivalent home for $1,800/month with rent rising 3% a year and the $80,000 — plus any monthly cash-flow difference — invested at a 7% return. In the first years renting is clearly ahead, because the buyer is bleeding 6–8% in transaction costs and most of the early mortgage payment is interest, not equity. With these particular assumptions — a 7% investment return well above 3% appreciation — renting can stay ahead for a decade or more, since the invested money compounds faster than the home gains value. Buying overtakes sooner only if appreciation is higher, the investment return lower, or you stay long enough to dilute the transaction costs. That sensitivity is the real lesson: the break-even year depends almost entirely on assumptions you have to choose.
What the numbers miss
A spreadsheet captures cash flows, not life. Owning brings stability — no landlord can ask you to leave or raise the rent — plus the freedom to renovate and a form of forced saving as each payment builds equity. Renting brings flexibility and zero exposure to a falling market or a surprise roof repair. Neither is universally "smarter": a household likely to move within a few years, or one that would struggle with maintenance costs, can be financially better off renting even when the long-run math favors buying.
Stress-test your assumptions
The result hinges on three inputs that are genuinely uncertain: home-price appreciation, rent inflation, and the return on invested savings. Small changes swing the break-even year by a lot, so don't trust a single run. Try a pessimistic case (low appreciation, high investment return) and an optimistic one, and see whether your real horizon falls before or after break-even in both. If buying only wins under rosy assumptions you don't believe, treat that as a signal — not a recommendation.
Як користуватися калькулятором
Рішення — це не «платіж за оренду проти платежу за іпотеку»; таке порівняння оманливе. Цей калькулятор зважує повну вартість володіння (відсотки за іпотекою, податок на нерухомість, обслуговування, страхування і альтернативну вартість першого внеску) проти повної вартості оренди (орендна плата плюс дохід від інвестування коштів, які ви не заморозили в житлі). Введіть вартість житла, оренду, перший внесок, ставки і ваш горизонт; модель спрогнозує статок у кожному сценарії і знайде рік, коли купівля виходить уперед.
Усе обчислюється локально у вашому браузері. Скористайтесь посиланням «поділитись», щоб звірити припущення з партнером.
Правило 5% для неповоротних витрат
Швидка перевірка: річна неповоротна вартість володіння житлом — приблизно 5% його вартості: близько 1% податок на нерухомість, 1% обслуговування і 3% вартість капіталу (дохід, який ваш перший внесок міг би заробити деінде). У місячному вимірі:
Беззбиткова оренда на місяць = (Вартість житла × 5%) ÷ 12
Для житла вартістю $400 000 це приблизно $1 667/міс. Якщо рівнозначне житло можна орендувати помітно дешевше — оренда з інвестуванням різниці зазвичай виграє; якщо рівнозначна оренда помітно дорожча — виграє купівля. Ці витрати «неповоротні», бо, як і оренда, ви їх ніколи не повертаєте — на відміну від частини платежу, що гасить тіло іпотеки.
Альтернативна вартість і рік беззбитковості
Купівля несе великі разові транзакційні витрати — орієнтовно 2–5% при купівлі і 6–8% при продажу. Через них більшості покупців потрібен горизонт 5–7 років, лише щоб вийти в нуль за комісіями, перш ніж володіння стане дешевшим за оренду. Інший вагомий чинник — альтернативна вартість: перший внесок, заморожений у власному капіталі житла, не заробляє дохід фондового ринку, і порівняння за чистою приведеною вартістю в калькуляторі це прямо враховує.
Співвідношення ціна/оренда і найпоширеніша помилка
- Співвідношення ціна/оренда = вартість житла ÷ річна оренда. Менше 15 — на користь купівлі; 16–20 — нейтрально; 21 і вище — на користь оренди. Житло за $400 000 проти оренди $1 800/міс дає коефіцієнт близько 18,5 — нейтральний ринок, де вирішують горизонт і особисті фактори.
- Класична помилка — порівнювати оренду напряму з платежем за іпотекою, ігноруючи податки, обслуговування, страхування й альтернативну вартість. Оренда — це максимум, який ви платите щомісяця; іпотека — мінімум: ремонти й податки додаються зверху.
- Гнучкість має цінність. Якщо є реальний шанс переїхати за кілька років, транзакційні витрати на купівлю й продаж часто переважують будь-який набутий капітал.
Щоб оцінити фактичний платіж за іпотекою — калькулятор іпотеки; щоб спрогнозувати, до чого виросте інвестований перший внесок — калькулятор складного відсотка; якщо ви вже власник і ставки змінились — калькулятор рефінансування.
Приклад розрахунку
Лише для ілюстрації. Візьмемо житло за $400 000 із внеском 20% ($80 000), іпотекою 6,5%, податком 1%, обслуговуванням 1% і зростанням ціни житла 3% на рік — проти оренди рівнозначного житла за $1 800/міс зі зростанням оренди 3% на рік і $80 000 (плюс будь-яка місячна різниця в грошовому потоці), інвестованими під 7%. У перші роки оренда явно попереду, бо покупець втрачає 6–8% на транзакційних витратах, а більша частина раннього іпотечного платежу — це відсотки, а не капітал. За цих конкретних припущень — дохідність інвестицій 7% помітно вища за 3% зростання ціни — оренда може лишатися попереду десятиліття й більше, бо інвестовані гроші капіталізуються швидше, ніж дорожчає житло. Купівля виходить уперед раніше лише тоді, коли зростання ціни вище, дохідність інвестицій нижча або ви лишаєтесь достатньо довго, щоб розмити транзакційні витрати. Саме ця чутливість і є головним уроком: рік беззбитковості майже повністю залежить від припущень, які ви маєте обрати.
Чого не видно в цифрах
Таблиця враховує грошові потоки, але не життя. Володіння дає стабільність — жоден орендодавець не попросить вас з'їхати чи не підніме плату — плюс свободу робити ремонт і своєрідне примусове заощадження, бо кожен платіж нарощує капітал. Оренда дає гнучкість і нульову вразливість до падіння ринку чи несподіваного ремонту даху. Жодне не є універсально «розумнішим»: родина, яка ймовірно переїде за кілька років, або та, кому важко даються витрати на утримання, може бути фінансово у виграші від оренди навіть тоді, коли довгострокова математика на боці купівлі.
Перевірте припущення на міцність
Результат залежить від трьох по-справжньому невизначених вхідних даних: зростання ціни житла, інфляція оренди і дохідність інвестованих заощаджень. Невеликі зміни сильно зсувають рік беззбитковості, тож не довіряйте одному прогону. Спробуйте песимістичний сценарій (низьке зростання ціни, висока дохідність інвестицій) і оптимістичний — і подивіться, чи падає ваш реальний горизонт до чи після беззбитковості в обох. Якщо купівля виграє лише за райдужних припущень, у які ви не вірите, сприймайте це як сигнал, а не рекомендацію.